“Estamos alquilando una vivienda familiar mediante inmobiliaria. Como el patio estaba sin terminar, firmamos contrato y quedamos de palabra con la dueña que se comprometía a terminarlo, pero pasaron seis meses. ¿Qué medios tengo para obligarla a cumplirme?”, consulta Belén Ñancufil.

“Estoy alquilando un PH hace un año y medio. Dentro del mismo lugar hay tres PH más y tuvimos inconvenientes con la luz, dado que había un solo medidor. Nos llegó una factura por exceso de uso de electricidad de $1.300, que el dueño quiere que los paguemos entre todos. ¿Quién nos ampara ante este abuso desmedido?”, pregunta Sonia Moreyra.

Historias como estas en las que inquilinos y propietarios no están en buenos términos o se encuentran a punto de adentrarse en las tupidas matas legales huelgan. Las acusaciones cruzadas también. ¿Cómo mantener mesuradas relaciones comerciales si están influenciadas por variables tan volátiles como el mercurio? Las exigencias de los propietarios crecen a la par de la escasa oferta de viviendas, los aumentos en las cuotas de los alquileres parten arbitrariamente del 30%, aunque no deberían superar el 22%, los criterios de calificación para inquilinos y garantes se vuelven más exigentes. Por otro lado, no se puede desconocer que aunque la actividad se rija por la autonomía de las partes, el locatario tiene poco margen para reclamar o negociar. Las dificultades son muchas y de muchos. De acuerdo con la Cámara Inmobiliaria de Salta 16 mil familias alquilan. Según el Censo 2010, en Salta hay 18.000 familias que viven en piezas alquiladas, en lugares que no están hechos para vivir y en pensiones. ¿Cuáles son los principales problemas que encuentran propietarios e inquilinos a la hora de estampar su firma en un contrato?

Juan Martín Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta; Guillermo Durand Cornejo, titular de Codelco; y Ricardo Botana, presidente de la Unión de Inquilinos de Argentina, analizan los desacuerdos más comunes que surgen entre los protagonistas de un lazo contractual que es bueno que se beneficie del diálogo y el sentido común; pero mejor que nunca deje el marco la legalidad.

Juan Martín Biella estimó que existen dos ejes prioritarios: primero que se establezcan los montos que pagará el locador durante la vigencia del contrato y de qué impuestos o servicios deberá hacerse cargo. También tendrán que consignarse el mes de depósito y las cláusulas indemnizatorias -amparadas por ley-, cuando el inquilino se retira antes de cumplirse el término del contrato. “El mes de depósito en realidad no es para ser aplicado en alquileres, sino por el mantenimiento de la propiedad. Ahora, vos imaginate que con tres mil pesos no hacés pintar de nuevo una casa. Entonces es un mantenimiento entre comillas”, evaluó. Además recomendó que ambas partes dialoguen antes de que venza el contrato.

“El inquilino se va a ver perjudicado en la negociación si no tomó con tiempo las precauciones correspondientes como saber cuál va a ser el valor futuro del inmueble y qué otros inmuebles disponibles hay en el mercado”. Por último subrayó que antes de alquilar hay que buscar asesoramiento en los corredores y las inmobiliarias. “Por ahorrarse un 20% en el precio, resultan afectados tanto propietarios como inquilinos. Agarrar los avisos de los diarios y copiar el valor de una locación porque mi casa está al lado es un error terrible, porque si pedís de más podés estar tres o cuatro meses sin alquilar tu casa y cuánto perdés”, advirtió. Otro punto a favor es que los terceros implicados no solo se ocupan de la verificación y el estudio del futuro inquilino, sino que también ofician de intermediarios para que mantengan un buen vínculo.

Durand Cornejo por su parte estimó que “en Salta hay cero respeto por el inquilino”. Y determinó que problemas diferentes afectan a dos franjas de inquilinos: los de clase media y media baja y los de clase baja. “Estos no suelen hacer contrato y sí suelen ser muy humildes y emergentes. Alquilan una piecita indigna, una piecita de inquilinato que no tiene lo más mínimo de confort”, puntualizó. Agregó que para este grupo la elección se reduce a una situación de “tomarlo o dejarlo”. “Se dan humillaciones muy grandes, por ejemplo: si no les pagan la luz o el agua, se los cortan”, ejemplificó.

A las clases media y media baja, que tienen recursos para alquilar una propiedad, los apura la escasez de oferta de propiedades disponibles en determinadas zonas y la competencia con otros oferentes. “Por eso cuando consiguen todo les parece bien de entrada, pero se dan luego con que tiene goteras, que las cañerías pierden y cuando van a reclamar les dicen que estaba en buenas condiciones”, describió. Por eso es un engaño oneroso para el inquilino firmar contratos en los que se asienta que el inmueble estaba en perfecto estado de conservación, porque así deberá devolverlo.

¿Cuál de las partes debe pagar el impuesto al gas importado? 

El polémico impuesto al gas importado es un cargo que creó la Presidencia de la Nación a fines de 2008 por el decreto 2067, para costear las importaciones de gas natural licuado (GNL) desde Bolivia y en buques. Apareció tímidamente desde los primeros vencimientos de 2009 expresado en incrementos de entre el 80 al 400%, según la categoría del usuario.

En abril de 2009 se presentó un recurso de amparo junto con una cautelar a la Justicia, que concedió la cautelar. En virtud de ello, los usuarios pueden abonar el consumo del gas sin ese ítem. Meses después, la Justicia federal de Salta declaró la inconstitucionalidad del decreto y fallos similares surgieron en otras provincias. Actualmente, se espera un pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia. Si se fallara en contra de la inconstitucionalidad del cargo -algo muy improbable- los usuarios deberían pagarlo; si no, los importes abonados volverán en gas para disfrute de la propiedad.

Tanto Juan Martín Biella como Guillermo Durand Cornejo, titular de Codelco, coincidieron en que el pago del ítem es responsabilidad del que usa el gas porque la relación de los servicios no se establece con el inmueble, sino con el inquilino. “Se va un inquilino, entra otro y pide un nuevo servicio. Y cuando este se va también lo da de baja. Lo que pasa es que con el gas es muy difícil dar el alta. Con la luz es más fácil. Evidentemente, van a surgir problemas si se llega a caer la cautelar esa. El propietario tendrá problemas si los inquilinos pagaron de menos”, reflexionó Biella.

“En el contrato debe existir una cláusula que diga que en caso de que el fallo salga a favor del cliente, el propietario devolverá la plata a quien en su momento lo pagó y a lo mejor ya no es el inquilino. Lo más probable es que el propietario termine beneficiándose con eso si tiene varias casas en alquiler o le tocará a otro inquilino tener gas gratis”, dijo Durand Cornejo. 

La actualización de los precios

Consultado por El Tribuno, Biella analizó que el alza en los alquileres en nuestra ciudad se debe tanto al ritmo inflacionario como a cuestiones vinculadas a la oferta y la demanda. Así especificó que en Salta hay un déficit de más 70 mil viviendas, teniendo en cuenta índices de crecimiento poblacional de 2001, y que para que este no se incremente se deberían construir 4.000 viviendas por año. Si bien el crecimiento habitacional hace que la demanda sea estable, muchos inquilinos debieron dejar la propiedad porque no les alcanza el salario para sostener el valor de mercado.

“La actualización, que es la que se hace durante el contrato, es la que acompaña la inflación. Recomendamos que sea en el orden del 25% anual -inferior a la inflación- porque si el dueño le tiene que proyectar una inflación real al inquilino sería impagable. Entonces, tenemos dos subas en los alquileres: por un lado la actualización del precio -según el valor de oferta y demanda del mercado, en tiempo cero-, es decir, el valor de la propiedad, que siempre sube un poco, y además, la actualización anual que ronda el 25%”, especificó. 

La novedad del
garante tercerizado

Nivel Seguros brinda hace un año un seguro de caución para garantía de alquileres. Este producto resulta atractivo especialmente para quienes carecen de ingresos demostrables o de garantes que puedan involucrarse contractualmente con las inmobiliarias.

Oscar del Mastro, asesor de la compañía, explicó a El Tribuno que previo a la operación “evaluamos al inquilino porque estamos garantizando totalmente el contrato, es decir, que si no paga el inquilino pagamos nosotros, con lo cual necesitamos conocer medianamente de qué ingresos disponen para hacer frente al alquiler y cómo están posicionados en las calificadoras de riesgo, es decir, si cumplen sus compromisos”.

Además hay un cupo que relaciona el valor del alquiler con el total de los ingresos, que no debería superar el 25% del ingreso neto, aunque esto es flexible. “A lo mejor a una persona el alquiler le representa un 40% de sus ingresos, pero tiene un automóvil o una propiedad. Estos son patrimonios que si bien nosotros no los hipotecamos ni inhibimos, lo estarían avalando”, ejemplificó. Acerca de por qué la propuesta resultaría atrayente para locadores particulares, locatarios e inmobiliarias, explicó que para el locador tiene muchísima ventaja sobre una garantía tradicional, que se responde a una necesidad a veces imperiosa del locatario y que es a través de las inmobiliarias que canalizan el 90% de sus pólizas.

“Nivel asume el riesgo, con lo cual a la inmobiliaria le quitamos el problema de la evaluación del locatario y nos hacemos cargo del compromiso que asumimos; el agente inmobiliario solamente redacta el contrato y queda bien posicionado ante el locador, que es su cliente, despreocupándose de una evaluación propia y concretando operaciones que en muchos casos se les caían: por ejemplo, las inmobiliarias no toman una garantía fuera de la ciudad de Salta, nosotros la tomamos, incluso fuera de la provincia también (con lo cual ganan esas operaciones)”, especificó. Como los seguros de alquiler son seguros de caución, son garantías. Cuando se extiende la póliza no se puede anular bajo ningún concepto, por lo cual debe ser de cobro contado o con tarjeta de crédito.

Se paga por única vez cuando se entrega la póliza y cubre por 24 meses la locación familiar, o 36 una comercial. El costo que se determina se puede pagar en tres pagos, ya sea con tarjetade crédito o cheques; pero si el cliente necesita más financiación se la otorgan con un cargo financiero. El costo se calcula considerando el total de la garantía que resulta de la sumatoria de los 24 o 36 meses de alquiler con sus respectivas actualizaciones contempladas en el contrato.
 

Ricardo Botana, Unión Argentina de Inquilinos

“Estamos alarmados por los aumentos del 30%”


La Unión Argentina de Inquilinos es la única entidad de alcance nacional que se creó en 1992 para asesorar a los locatarios acerca de cuestiones formales y que procura soluciones que permitan algún margen de maniobra a aquellos que, aunque no tienen un techo propio, sí gozan del pleno derecho a una vivienda digna y a condiciones de contratación justas y equilibradas. La sede se encuentra en la calle Paraná 236, 1er. piso 1º, dpto. 2, pero también disponen de cuentas en Facebook y Twitter. El Tribuno dialogó con el presidente de la institución, Ricardo Botana, acerca de la vulnerabilidad de los inquilinos, quienes urgidos por una necesidad imperiosa a veces aguantan atropellos calladamente.

¿Cuál es la misión de la Unión Argentina de Inquilinos?

La actividad principal es el asesoramiento a inquilinos de todo el país. A los que están lejos se los asesora vía mail, por teléfono, los que están más cerca se entrevistan personalmente con nuestros asesores. Paralelamente, estamos trabajando en proyectos de leyes para modificar la normativa vigente en el país, para conseguir más derechos para los inquilinos.

¿Por qué los derechos de los inquilinos están poco considerados?

Toda normativa de los inquilinos está dividida entre el Código Civil y la ley nacional de locaciones urbanas Nº 23.091. Después cada municipio puede ser que tenga alguna ordenanza, pero esas dos normas son las herramientas que rigen las locaciones urbanas en todo el país. 

¿Qué propuestas tienen en mente?

En este momento estamos trabajando con Habitar Argentina, un proyecto para modificar la ley nacional de locaciones urbanas.

La ley Nº 23.091 es de comienzos de los 80. ¿De qué adolece en defensa de los derechos de los inquilinos?

Hoy en día, con la normativa vigente, el inquilino no tiene mucho margen de maniobra para negociar un contrato de alquiler. Para negociarlo tanto durante la vigencia del contrato como a la hora de que le devuelvan el mes de depósito. Por eso tenemos proyectos para ampliar sus derechos. 

¿Por qué el inquilino debe avisar con dos meses de anticipación cuando se muda y el propietario puede notificar el mismo día del vencimiento del contrato que no le renovará? 

Justamente, el mejor ejemplo es el preaviso. Hoy un locador si decide que no va a renovar un contrato lo puede decir el último día que vence el contrato, ninguna ley le exige que por lo menos lo informe con dos meses de anticipación. Ese anuncio se debería hacer con dos meses de anticipación. También nuestros proyectos buscan una mayor injerencia del Estado, porque debería haber un mayor control de las viviendas que van a ser alquiladas. Es imperativo que haya un órgano estatal que controle la actividad de locaciones porque los alquileres están cada vez más caros y para poder calificar hay que tener altos ingresos y recursos genuinos.

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