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La nueva Ley de Alquileres, Nº 27.551, regula los derechos y obligaciones respecto del inquilino y el propietario cuando se trata de contratos con fines habitacionales fijando ajustes (intereses) anuales, variando el monto de pago para ingresar a un alquiler y alargando el plazo mínimo de duración del contrato, entre otros puntos. Empezó a regir desde el uno de julio de este año para todos los contratos a futuro, no es retroactiva para los que ya están en curso.
Antes de la ley el contrato fijaba ajustes cada seis meses (sin control) ahora son anuales y se regulan de acuerdo al costo de vida (Índice de Precios al Consumidor) y al aumento de salario. Entonces se fijará tres veces, una vez por año a diferencia de antes que se fijaba cada seis meses entre un 15 y un 20 por ciento sobre el valor del alquiler.
"Para calcular el ajuste ahora se tiene que hacer una fórmula compuesta por el 50 por ciento de la evolución de los salarios y un 50 por ciento de la evolución de los precios al consumidor", señaló la abogada Daniela Camino Pelagatti en diálogo con El Tribuno de Jujuy.
Asimismo indicó que "esto genera que el inquilino tenga un gasto más bajo para ingresar al alquiler, más opciones de garantía y que no necesariamente esté obligado a conseguir una garantía propietaria. Le otorga al inquilino una mayor estabilidad al extenderse el plazo del contrato y una mayor previsibilidad porque se actualiza de forma anual el precio del contrato".
Otro de los cambios es el plazo mínimo de duración del alquiler, antes era de dos años y ahora de tres. Esto le genera mayor estabilidad al que alquila ya que sabe que tendrá un precio fijo por tres años y la cláusula de actualización o intereses.
"También varió el pago por adelantado, antes había un abuso sistemático por parte de las inmobiliarias ya que no había un control de cuánto podían cobrar y se tornaban excesivos. Porque te pedían el mes de depósito, más la comisión y la garantía y los gastos de sellado y certificación de firmas. Entonces todo junto era un precio exorbitante que valía cuatro veces el precio", añadió.
En ese sentido, sostuvo que "ahora no te pueden pedir más del pago de un mes de alquiler por anticipado. Tampoco el depósito de garantía puede ser equivalente a un monto superior al pago de un mes, no te pueden pedir el pago de valor llaves o equivalentes ni hacerte firmar un pagaré u otro documento que no sea parte del contrato original".
Existen más garantías como ser las fianzas, el aval bancario o el título de propiedad de inmueble. En relación a las garantías personales del inquilino, como ser un recibo de sueldo o certificado de ingresos, el locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a diez veces el valor mensual de la locación.
Gastos y expensas
La abogada mencionó que "cuando se origine algún gasto que deba ser pagado para reparar un deterioro del inmueble por una causa que no fue imputable al inquilino es el locador el que debe pagar. El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato lo permita. El locador está obligado a pagar mejoras necesarias para mantener el inmueble, que no sean por una cuestión de comodidad y lujo del que alquila. Y las expensas solamente pagará el locatario las que derivan del uso normal del inmueble, las extraordinarias corren a cuenta del propietario".
Por último, recomendó siempre realizar el contrato por escrito ya que si surge algún inconveniente es más fácil de probar la existencia del mismo así como también ante un incumplimiento será posible exigir lo pactado por ambas partes. Indicó que por consultas dirigirse a su página de Facebook: Daniela Camino Pelagatti- abogada.
Sobre la renovación de contratos
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si el locador permanece en silencio o se niega a llegar a un acuerdo, el inquilino podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización. Si el destino del inmueble es habitacional, previo a una demanda de desalojo por falta de pago, el dueño deberá intimar al inquilino otorgando un plazo no menor a diez días corridos para el cumplimiento de la deuda, contados a partir de la recepción de la intimación.