Los actuales beneficiarios de préstamos hipotecarios en pesos argentinos, con planes de hasta treinta años, que se ajustarán por la nueva unidad de vivienda (UVI) observan con mucho detenimiento y advierten que es mucho tiempo para una Argentina tan cambiante la forma en que será indexada dicha deuda, recordando a la renombrada circular 1.050 emitida por el Banco Central de la República Argentina en enero de 1980, cuando José Alfredo Martínez de Hoz era ministro de Economía.
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Los actuales beneficiarios de préstamos hipotecarios en pesos argentinos, con planes de hasta treinta años, que se ajustarán por la nueva unidad de vivienda (UVI) observan con mucho detenimiento y advierten que es mucho tiempo para una Argentina tan cambiante la forma en que será indexada dicha deuda, recordando a la renombrada circular 1.050 emitida por el Banco Central de la República Argentina en enero de 1980, cuando José Alfredo Martínez de Hoz era ministro de Economía.
En esas épocas, esta circular unificó la forma de actualizar los préstamos ya que hasta entonces cada entidad bancaria tenía su propio criterio para realizarlo.
La 1.050 como se la conocía instauró una modalidad de préstamos donde las deudas se indexaban utilizando la tasa de interés vigente en el mercado; esta metodología no nos decía nada extraño, pero ocurrió por aquella época que los intereses durante años fueron superiores en términos reales, es decir, el crecimiento de las deudas (tasas de interés) superó largamente el crecimiento de los ingresos medios de los trabajadores y, por supuesto, de los precios de los bienes en el mercado.
Recordemos que los años 1980-1982 fueron de gran convulsión tanto de la construcción como del mercado inmobiliario acompañado de una crisis cambiaria y bancaria que ocasionó entre otras variables la disminución del valor real de los inmuebles
Esto ocasionó que las deudas hipotecarias contraídas para comprar los inmuebles fueran superiores a los precios de los inmuebles adquiridos. Como ejemplo, podemos citar un caso testigo de la época en que se puso en vigencia esta circular. Suponiendo que un cliente compró una casa en 1.000 pesos, pagando la mitad de contado y el saldo a pagar 50 cuotas indexadas de 10 pesos cada una; cuando hizo la operación ganaba 30 pesos por mes y dicha cuota en ese momento significaba una tercera parte de su retribución. Después de transcurridos los primeros 12 meses, la foto fue la siguiente: la casa seguía valiendo $1.000, la deuda por la indexación se cuadruplicó y su sueldo solamente se había duplicado.
Si analizamos después del primer año, debía 38 cuotas a 40 pesos cada una, valor que superaba ampliamente el precio de la propiedad con el agravante que cuando obtuvo el préstamo la cuota era una tercera parte de su sueldo y después de 12 meses pasó a ser las dos terceras partes. Ante esta realidad, aun vendiendo la propiedad, que fue el caso de varios deudores y el enriquecimiento de muchos estudios de abogados, no le alcanzó para cancelar el préstamo hipotecario contraído, colapsando esta operatoria.
Hoy, el UVI
Hoy esta nueva clase de préstamos hipotecarios de hasta treinta años tiene varias diferencias con la circular 1.050 siendo la más importante que las cuotas serán actualizadas por la inflación (UVI) y no con la tasa de interés como lo era la 1.050 y tiene como objetivo reactivar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda de un importante sector de la población. Como dato ilustrativo mencionamos que durante el año 2015 el stock de créditos hipotecarios incluyendo el Procrear apenas superaba el 1,5% del total de préstamos otorgados en Argentina y en Chile por ejemplo llegaba al 20%.
Cuatro décadas después
Después de la famosa circular 1.050 y sus nefastas consecuencias nos preguntamos si es parecida a los préstamos UVI, actualmente en vigencia, pudiendo observar que existen algunas diferencias que analizaremos.
a) Argentina retornó al mercado de capitales internacionales e intenta bajar las tasas de interés a niveles comparables a la de países limítrofes, como consecuencia de que baje el riesgo país. En cambio durante los inicios de la 1.050 el panorama exterior era distinto ya que existía restricción crediticia, elevadas tasas de interés, crisis de deudas en 1982 y bancos que quebraban (Banco de los Andes, Banco de Intercambio Regional), hoy la probabilidad de quiebra de banco es nula.
b) El mercado inmobiliario después del cepo cambiario y del blanqueo de capitales ha mostrado signos de recuperación y a este panorama le adicionamos los planes Procrear, que contribuyeron a aumentar la demanda de inmuebles; en cambio en los año 1980-1982, disminuyó la construcción, acompañando la crisis cambiaria y bancaria ocasionando una disminución del valor de los inmuebles.
c) El mecanismo de indexación es diferente, la circular 1.050 actualizaba la deuda en base a un índice financiero siendo su principal componente la tasa de interés pasiva, explicando que el índice para actualizar la deuda era obtenido del promedio de la tasa de interés de los depósitos a plazo fijo pagados en los últimos 30 días.
Después de la crisis bancaria de los años 1981 y 1982, la tasa de interés aumentó bruscamente causando un incremento más que significativo en las cuotas mensuales de los créditos que no acompañó en los mismos porcentajes los aumentos de sueldos de los beneficiarios, provocando además que los inmuebles no aumenten su valor.
En cambio los nuevos préstamos UVI se ajustan por la inflación (CER), una forma similar a los ajustes de alquileres actualmente en vigencia y que todos los inquilinos lo pagan con la obligación por parte de los bancos de que si la inflación supera el 10 por ciento respecto al aumento en los sueldos o variación salarial, deberán refinanciar y otorgar mayores plazos para que se mantenga la relación cuota-ingresos
Temor a lo que vendrá
En el mercado inmobiliario son muchas las variables que se deben analizar para poder determinar la viabilidad de obtener un préstamo a tan largo plazo.
La evolución de los salarios, el índice de precios al consumidor, el costo de la construcción, el tipo de cambio, el valor del metro cuadrado, la disponibilidad del crédito por parte de entidades financieras y el valor de los alquileres constituyen datos que deben ser tenidos en cuenta.
Un escenario positivo sería que, por ejemplo, los salarios suban por encima del índice de precios al consumidor, expresado en la forma del UVA, o que el valor del metro cuadrado en pesos sea mayor a la remuneración; pero la historia de aumentos de precios, tasa de inflación, valor de los inmuebles nunca fue uniforme, razón por la cual existe ese temor fundado de los nuevos beneficiarios de estos préstamos.
Razones más que fundadas para sugerir a los tomadores de este tipo de crédito que solo pidan lo necesario sin tentarse por las actuales oportunidades y que busquen que la cuota a pagar no supere el 25 por ciento de sus ingresos familiares, los temores por la experiencia en la obtención de préstamos a largo plazo son fundados y comprensibles.