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Rigen nuevas medidas para evitar estafas con los loteos

Las obras comprometidas en los desarrollos se deben garantizar ahora con cauciones. La reglamentación también apunta a agilizar los trámites en los municipios e Inmuebles.
Domingo, 29 de diciembre de 2019 01:40

En los últimos años el sueño del techo propio se convirtió en una pesadilla para cientos de familias que terminaron estafadas con proyectos de loteos y urbanizaciones. Otras cayeron en mejores manos, pero siguen sin contar con las matrículas y servicios esenciales porque no se hicieron las obras, los proyectos terminaron rechazados o las carpetas duermen en oficinas burocráticas.

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En los últimos años el sueño del techo propio se convirtió en una pesadilla para cientos de familias que terminaron estafadas con proyectos de loteos y urbanizaciones. Otras cayeron en mejores manos, pero siguen sin contar con las matrículas y servicios esenciales porque no se hicieron las obras, los proyectos terminaron rechazados o las carpetas duermen en oficinas burocráticas.

Hoy, en los desarrollos más serios, la aprobación de los planos y la asignación de las matrículas emergentes demora hasta cuatro años. Con la nueva reglamentación, que adecuó a través del decreto 1682 el Capítulo V de la ley marco 2.308, sancionada en 1948, los tiempos de las tramitaciones se reducirían a la mitad.

Una comisión especial que coordinó Fanny Velarde desde fines de 2018 dejó listo el nuevo sistema de gestión y seguimiento de loteos para que lo implemente el gobierno de Gustavo Sáenz. El decreto 1682 fue uno de los últimos que firmó su antecesor, Juan Manuel Urtubey, el pasado 25 de noviembre.

Entre las materias pendientes de aplicación están la Unidad Coordinadora, el Registro y el sistema informático que permitirá a interesados conocer el estado de tramitación y legalidad de los loteos mediante consultas online.

También esperan implementación nuevos procedimientos que la comisión de loteos consensuó con la Cámara de Desarrolladores y entidades profesionales afines a la actividad.

Alcances

Toda tramitación y registración de mensuras que tenga por objeto la aprobación de nuevas urbanizaciones, ampliación o modificación de las ya existentes debe ajustarse a las nuevas reglas que rigen desde el pasado 28 de noviembre, fecha en la que el decreto 1682 se publicó en el Boletín Oficial.

Las urbanizaciones o loteos que se desarrollen en fracciones urbanas menores a dos hectáreas pueden ser categorizadas como de bajo impacto ambiental. El otorgamiento de las matrículas debe seguir, en estos casos, el trámite de una subdivisión.

El inicio de trámites

Los trámites de aprobación de loteos o urbanizaciones deben ser iniciados por el propietario, loteador o desarrollador ante el municipio correspondiente. Este, como primer paso, debe otorgarles un certificado de factibilidad de localización.

La citada certificación no autoriza a iniciar trabajos en los terrenos ni a prevender los lotes.

Si el municipio carece de estructuras técnicas para analizar la factibilidad de los proyectos, será asistido por el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) con su evaluación y un dictamen no vinculante.

Una vez obtenido el certificado de factibilidad de localización, el loteador o desarrollador deberá gestionar ante la misma municipalidad el previsado del plano de conjunto y el Certificado de Aptitud Ambiental (CAAM). Este último, en todos los casos, deberá contar con la intervención de la autoridad de aplicación de la ley provincial 7070 de medio ambiente.

Los municipios sin oficinas técnicas con capacidad para evaluar la aptitud ambiental y social de los proyectos, deberán remitir el pedido de evaluación a la Secretaría de Ambiente de la Provincia.

En Inmuebles

Para iniciar el expediente en la Dirección General de Inmuebles, los loteadores deberán presentar el proyecto con plano, memoria técnica y la totalidad de la documentación de carácter obligatorio.

La documentación obligatoria incluye al plano de conjunto con visado previo y los certificados de factibilidad de localización (municipal), de no inundabilidad condicionado (Recursos Hídricos de la Provincia), de prefactibilidad de los servicios de agua potable y cloacas, en los casos que corresponda (Aguas del Norte) y de energía eléctrica (Edesa).

La carpeta también deberá contener el previsado del plano de mensura y anteproyecto de acceso a la red vial (Vialidad de la Provincia o de la Nación, si el loteo se ubica frente a una ruta nacional). 
Para iniciar el trámite de Inmuebles, además, será obligatoria la presentación del Certificado de Aptitud Ambiental (CAAM) y la nota de donación de espacios de uso institucional provincial, efectuada por el titular registral de los catastros involucrados en el plano de mensura y loteo.

Proyectos ejecutivos 

Una vez obtenido el visado del plano de loteo en Inmuebles, los loteadores podrán avanzar con los proyectos ejecutivos de obras. Estos deberán ajustarse a las indicaciones técnicas establecidas por cada organismo público y empresa de servicios competente en la materia.

Los proyectos ejecutivos deberán incluir la fuente o captación, conducción y distribución de agua potable, como así también la conexión de cloacas o sistemas de saneamiento alternativo.

El proyecto de suministro de energía eléctrica deberá incluir la previsión de servicio para las obras de infraestructuras anexas o complementarias.

Certificados definitivos

Las obras que ejecuten los propietarios, loteadores o desarrolladores serán inspeccionadas como paso previo a la entrega de las actas de terminación y recepción. Cumplida esta instancia, los organismos y empresas intervinientes emitirán los certificados de provisión efectiva y de disponibilidad de los servicios de agua potable y energía eléctrica.

Por su parte, la Secretaría de Recursos Hídricos extenderá el certificado de no inundabilidad definitivo.

El visado final

Con todos los pasos completados, el municipio competente tendrá que resolver el visado final del plano de loteo en 20 días. Vencido el plazo, sin respuestas, el responsable del loteo o urbanización quedará habilitado para sortear la demora burocrática con una declaración jurada ante Inmuebles.

Para la aprobación final del plano de loteo, el responsable del desarrollo deberá acreditar ante el citado organismo provincial los certificados de efectiva provisión de servicios emitidos por Aguas del Norte y Edesa; la ordenanza de aceptación de donación de los espacios verdes públicos, calles, ochavas y equipamiento comunitario (dictada por el Concejo Deliberante de la jurisdicción donde se asiente el loteo o desarrollo); la aceptación de donación de los espacios de uso Institucional provincial (resuelta mediante el acto administrativo correspondiente) y el visado final del plano. 

A las citadas constancias deberá agregar una declaración expresa sobre el sistema de desagües cloacales con el que contará el loteo o urbanización (en caso de que no estuviera prevista la realización de tales obras de infraestructura a cargo de los loteadores o desarrolladores).

La nueva reglamentación exige, asimismo, la presentación del original del plano de mensura y loteo con las firmas insertas del profesional técnico interviniente (visado por el Copaipa) y del titular de los inmuebles de mayor extensión involucrados, certificadas ambas por escribano público.

La tramitación se completará con los visados de la Secretaría de Recursos Hídricos, el organismo vial que corresponda, la comuna donde se localiza el proyecto, el libre deuda municipal, el pago del sellado de Rentas y el timbrado de ley.

Plano de mensura 

Una vez emitido el informe técnico catastral final, la Dirección General de Inmuebles registrará en forma preparatoria el plano de mensura y loteo. El expediente será remitido finalmente al Ministerio de Infraestructura para su aprobación y la asignación de las nuevas matrículas individuales emergentes.

 

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