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El mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de actividad moderada y expectativas de recuperación que todavía no terminan de concretarse. Sin embargo, para Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, el principal obstáculo para comprar una vivienda no está necesariamente en el precio de los inmuebles, sino en la dificultad de acceder a créditos hipotecarios que permitan financiar una operación a largo plazo.
En una entrevista con El Tribuno, el empresario analizó la situación del mercado nacional, las perspectivas para 2027 y las dificultades que enfrentan las familias para alcanzar el sueño de la casa propia. Su diagnóstico tiene una repercusión directa en Salta, donde el déficit habitacional, estimado en 90.000 viviendas según la cifra del Instituto Provincial de la Vivienda mencionada durante la entrevista, representa uno de los grandes desafíos de la provincia.
"Si vos te ponés a pensar, el metro cuadrado no está caro", sostuvo Sosa. Para fundamentar su posición, comparó los valores inmobiliarios argentinos con los de otras ciudades latinoamericanas y señaló que el verdadero problema es la ausencia de herramientas de financiamiento.
De acuerdo con sus estimaciones, en Salta el metro cuadrado se ubica por debajo de los 1.000 dólares, mientras que en ciudades como Córdoba, Rosario y Mendoza los valores rondan entre 1.600 y 1.800 dólares. En Buenos Aires, mencionó referencias que pueden superar los 2.000 dólares por metro cuadrado, frente a los más de 3.000 dólares que, según indicó, se registran en Montevideo y Ciudad de México.
"Yo creo que el problema argentino no es tanto el valor del metro cuadrado, sino más bien el acceso al préstamo hipotecario para poder comprarte la vivienda", afirmó.
Los nuevos créditos hipotecarios pueden ayudar, pero no alcanzan
Sosa también se refirió a los recientes anuncios del Gobierno nacional sobre nuevas líneas de créditos hipotecarios. Aunque consideró que podrían representar un incentivo para un mercado que necesita recuperar movimiento, advirtió que su impacto dependerá de la cantidad de préstamos que efectivamente se otorguen.
"A veces también los anuncios terminan siendo más anuncios que una realidad", cuestionó. Para explicar la dimensión del problema, mencionó el funcionamiento de Lendark, una plataforma privada vinculada a su grupo empresarial que conecta a personas con ahorros disponibles con otras que necesitan financiamiento para comprar una propiedad.
Según detalló, la plataforma facilita alrededor de 100 préstamos mensuales, que pueden alcanzar hasta el 40% del valor del inmueble, con una tasa fija en dólares. "100 préstamos por mes es la nada misma", reconoció. Sin embargo, aseguró que ese volumen alcanza para posicionar a la plataforma entre los diez mayores otorgantes de financiamiento hipotecario del país.
Como referencia, estimó que el Banco Nación concede entre 1.700 y 2.200 créditos mensuales, mientras que el resto de las entidades mantiene una actividad considerablemente menor. Para el titular de RE/MAX, esta situación demuestra que el sistema financiero argentino todavía está lejos de ofrecer respuestas masivas a quienes necesitan comprar una vivienda.
"Si lo que anunció el Gobierno se materializa, por más que no es un montón, va a ayudar", sostuvo. Sin embargo, remarcó que estas iniciativas pueden generar una mejora temporal sin modificar las condiciones estructurales del mercado.
En ese sentido, planteó que el acceso a la vivienda debe dejar de depender de programas aislados y convertirse en una política de Estado. "¿Cómo hacemos para que el hogar sea accesible al asalariado? ¿Cómo hacemos para que la gente de a pie pueda comprar su casa?", se preguntó.
También consideró que programas como el Procrear pueden resultar útiles, aunque los definió como soluciones de alcance limitado frente a un problema que requiere la participación del Estado, los bancos, el empresariado y la sociedad.
Un mercado que no logra despegar y las expectativas para 2027
El diagnóstico de Sosa no se limita a las dificultades de financiamiento. También reconoció que la actividad inmobiliaria de 2026 no alcanzó las expectativas que existían al comenzar el año.
Según explicó, el mercado mantiene niveles de movimiento similares a los de los últimos años y no muestra una recuperación significativa. "No es un año que supere al año anterior", señaló, al considerar que la cantidad de operaciones podría cerrar ligeramente por debajo de las expectativas iniciales.
El empresario sostuvo que una de las principales frustraciones del sector fue que no se concretara la recuperación esperada del crédito hipotecario ni una suba sostenida de los valores inmobiliarios. En cuanto a 2027, anticipó un escenario de actividad semejante al actual, condicionado además por la incertidumbre que suelen generar los procesos electorales.
"Las elecciones traen incertidumbre", explicó, al señalar que muchos compradores e inversores postergan sus decisiones cuando no tienen claridad sobre las condiciones económicas futuras. Para Sosa, la continuidad política podría generar mayor previsibilidad en determinados escenarios, mientras que un eventual cambio de rumbo abriría nuevas preguntas entre quienes evalúan invertir.
De todos modos, evitó anticipar una recuperación acelerada y aseguró que la empresa se prepara para enfrentar un mercado exigente.
Argentina necesitaría multiplicar las operaciones inmobiliarias
Otro de los aspectos centrales del análisis de Sosa es el tamaño reducido del mercado inmobiliario argentino frente a su potencial. Según sus estimaciones, en el país se realizan alrededor de 300.000 escrituras anuales, una cantidad que considera insuficiente en relación con el número de familias que necesitan acceder a una vivienda. Para el empresario, ese volumen debería ser entre tres y cuatro veces mayor.
El impacto de una recuperación de las operaciones, además, no quedaría limitado a las inmobiliarias. Sosa aseguró que cada compraventa puede movilizar alrededor de 20 actividades económicas, entre profesiones, oficios y negocios vinculados a la construcción y el equipamiento del hogar.
Entre ellas mencionó a escribanos, abogados, arquitectos, albañiles, plomeros, gasistas, decoradores y comercios de electrodomésticos. En consecuencia, sostuvo que facilitar el acceso al financiamiento tendría un efecto multiplicador sobre el empleo y la actividad económica. Pero también hizo hincapié en una dimensión que, a su entender, suele quedar fuera de las discusiones económicas: el valor social de la vivienda propia.
"Cuando una familia accede a su techo propio, está comprando un sueño", expresó. Sosa planteó que alcanzar la propiedad de una vivienda puede transformar las expectativas de una familia y generar una mayor sensación de estabilidad y proyección hacia el futuro.
Por eso, insistió en que el problema habitacional no puede abordarse únicamente desde una perspectiva financiera, sino que requiere una discusión más amplia sobre el desarrollo social y económico.
Cómo cambió la venta de propiedades y el modelo de RE/MAX
Finalmente, Sosa analizó los cambios que atravesó el negocio inmobiliario durante las últimas dos décadas y destacó el papel que, según su visión, tuvo RE/MAX en la modernización del sector.
Explicó que la incorporación de herramientas digitales, análisis de mercado y nuevos mecanismos de colaboración entre operadores permitió reducir los tiempos necesarios para concretar una compraventa.
En ese sentido, aseguró que RE/MAX logró reducir aproximadamente a la mitad los plazos de comercialización de propiedades en Salta y otras ciudades del país. Como ejemplo, sostuvo que una vivienda que anteriormente podía demorar hasta un año y medio en venderse ahora puede encontrar comprador en unos 150 días mediante el modelo comercial de la empresa.
El empresario destacó que uno de los principales cambios consistió en reemplazar las tasaciones basadas únicamente en apreciaciones personales por análisis respaldados en información del mercado.
También resaltó la posibilidad de que diferentes operadores compartan propiedades, contactos y operaciones, manteniendo un único interlocutor para el propietario. Según explicó, esta metodología busca evitar la dispersión de información y acelerar las negociaciones.
A ello se suma la utilización de plataformas digitales, publicaciones inmobiliarias con fotografías profesionales y herramientas tecnológicas que permiten ampliar el alcance de las propiedades ofrecidas. Pese a estos avances, Sosa insistió en que ninguna transformación comercial será suficiente para resolver el principal desafío del sector si no se recupera el crédito hipotecario.