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Finca Las Costas no es un predio rural cualquiera. Es una cuenca hídrica de cerca de 11.000 hectáreas ubicada al oeste de la ciudad de Salta que abastece de agua potable a entre el 30 y 40% de la población del área metropolitana. El dato reluce en el Plan de Seguridad del Agua, que elaboraron investigadores del Inenco, la Universidad Nacional de Salta (UNSa) y el Conicet en 2012, y el Plan de Manejo de la Zona Baja, de 2011.
Esa función hídrica es la razón principal por la que la Provincia la declaró como Reserva Intangible en 1995 mediante el decreto 2327. Ese marco legal fue ampliado en 1998 con el decreto 488 y completado en 2007 a través del decreto 3741.
El abogado Nicolás Zenteno Nuñez, quien preside el Comité de Gestión de la Reserva, afirmó que el mensaje jurídico de esos tres instrumentos "es claro y no ha cambiado: Finca Las Costas es de la Provincia de Salta, pertenece al dominio público y está afectada a la provisión de agua para todos los salteños". El letrado remarcó que la protección de la cuenca responde al cumplimiento de una obligación estatal ineludible para resguardar un bien público estratégico. "Tanto el suelo, el agua y los bosques pertenecen a toda la comunidad salteña, por lo que la conservación de la cuenca debe prevalecer sobre cualquier uso o intento de apropiación particular", sostuvo el funcionario.
Dominio público provincial
Zenteno Nuñez hizo notar un dato jurídico clave. El artículo 237 del Código Civil y Comercial establece que los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Explicó que por ese encuadre normativo, cuando un inmueble pertenece al dominio público provincial, una compraventa privada celebrada entre particulares no transmite el dominio público, ni puede por sí sola legitimar la apropiación particular del suelo. "El uso y goce de los bienes públicos está sujeto a las disposiciones generales y locales que regulan su destino", subrayó.
Sobre esa base, el titular del Comité de Gestión aclaró que cuidar Finca Las Costas no es una tarea de unos pocos funcionarios, ni de una comunidad particular. "Es una obligación estatal de protección de un bien público y de un área protegida cuyo valor ambiental trasciende a quienes actualmente habitan en ella", insistió. En este punto, resaltó que la ley 7.107 declara de interés público la conservación y preservación de las áreas protegidas y las incorpora al patrimonio provincial.
Amparo ambiental
En 2020, la Provincia presentó una acción de amparo ambiental ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de Décima Nominación. El expediente lleva el número 718.742/2020 y su objetivo es proteger la Reserva del avance de construcciones no autorizadas, asentamientos irregulares y actividades incompatibles con su condición de área protegida.
Cautelar vigente
En diciembre de 2020, la jueza María Guadalupe Villagrán dictó una medida cautelar de no innovar con la que ordenó dos cosas concretas: la suspensión de todas las obras en ejecución o en vías de ejecución dentro de la Reserva y la prohibición del ingreso de ganado. Pese a esa resolución judicial, que tiene plena vigencia hasta hoy, muchos avanzaron en los últimos cinco años con edificaciones irregulares, la introducción de hacienda y la extracción de áridos en uno de los cursos del área protegida.
En 2023 el Ministerio Público Fiscal abrió investigaciones penales por construcciones realizadas pese a la orden de suspensión, con imputaciones provisionales por desobediencia judicial. En 2024 se sumó una causa por ofrecimiento y transferencia de lotes de la Reserva, con una condena por estelionato (estafa vinculada a la venta ilegal de parcelas dentro del área protegida).
Semanas atrás el Juzgado en el que se tramita el amparo cursó decenas de notificaciones con las que intimó a quienes desobedecieron la cautelar a restablecer las cosas a su estado anterior en un plazo de 25 días.
En la fundamentación de la medida de no innovar que rige desde 2020, la jueza contempló especialmente la ausencia de red cloacal y el elevado riesgo de contaminación del acuífero subterráneo debido a la permeabilidad del suelo. Esa manda judicial fue revalidada en su plena vigencia por el Ministerio Público Fiscal en marzo último.
Los antecedentes técnicos incorporados al expediente expusieron la necesidad de monitorear los efectos antrópicos en la cuenca. También advirtieron que la condición de reserva hídrica exige mantener niveles hidrodinámicos y ambientales óptimos.
La sentencia ordenó a la autoridad ambiental de la Provincia arbitrar los medios necesarios para asegurar el cumplimiento e informar cualquier alteración de la situación de hecho existente en el área. Uno de esos informes, incorporado al expediente del amparo con imágenes satelitales y fotografías, precisó 24 puntos de cambio observados entre diciembre de 2020 y 2025: uno de extracción de áridos, dos agropecuarios y 21 nuevas construcciones.
La resolución judicial dispuso vigilancia mediante guardaparques y la administración de Finca Las Costas. También se ordenaron medidas de seguridad, que incluyen una consigna policial y rondas periódicas.
Esos antecedentes demuestran que existieron hechos posteriores al dictado de la cautelar que excedieron a una mera discusión abstracta sobre el dominio y alcanzaron conductas concretas de construcción y disposición privada del suelo.
Detrás del amparo hay un bien público comprometido
El titular del Comité de Gestión de la Reserva de Finca Las Costas, Nicolas Zenteno Núñez, recalcó que la instalación de viviendas nuevas o la ampliación de construcciones dentro de un área protegida no puede justificarse únicamente por la residencia, el domicilio, la antigüedad de la ocupación o una operación privada, sino que debe verificarse su compatibilidad con el régimen ambiental y las autorizaciones exigibles.
Zenteno Núñez señaló que cada caso concreto debe ser individualizado para determinar fecha de construcción, título de ocupación y existencia o ausencia de autorización", puntualizó.
El funcionario subrayó que la protección de la Reserva "debe prevalecer frente a usos particulares incompatibles con su destino ambiental e hídrico", porque se encuentra "comprometido un bien público provincial y un servicio ambiental de interés colectivo para la población de Salta".
Una cuestión decisiva es que la manda judicial permanece vigente y debe ser cumplida mientras no sea modificada o dejada sin efecto por el órgano jurisdiccional competente. Y otro dato no menor es la señalización del amparo documentada en 2022. Desde antes inclusive el proceso ha incorporado informes técnicos de múltiples organismos, actuaciones administrativas y diligencias de constatación.
Un área protegida que tiene pujas posesorias
La intangibilidad del área protegida de Finca Las Costas, como cuenca productora de agua potable, no autoriza a afirmar indiscriminadamente que toda presencia humana sea allí ilegal, porque el régimen posterior, que tiene instituida a parte de su vasta superficie como Reserva Natural de Uso Múltiple desde 2007, contempla usos sustentable. Sí impide que la categoría de Reserva sea utilizada como si se tratara de un inmueble privado disponible para urbanización espontánea, loteo, venta o construcción sin las autorizaciones y el control correspondiente. Esto fue aclarado desde su Comité de Gestión de la Reserva.
En las zonas núcleo, la ley 7.107 del Sistema Provincial de Areas Protegidas prohíbe expresamente asentamientos humanos y la construcción de viviendas, edificios o infraestructura, salvo las mínimas necesarias para la administración y manejo.
La permanencia prolongada de una persona no transforma por sí misma un bien público en propiedad privada. La cuestión de eventuales derechos posesorios o territoriales que deban ser reconocidos judicialmente constituye un problema distinto y debe resolverse por las vías correspondientes.
Las notificaciones por incumplimientos de la cautelar que rige desde diciembre de 2020, con prohibición de obras, introducción de animales y extracción de áridos, superarían el medio centenar.
El propio Ministerio Público Fiscal informó que existen planteos de posesión veinteañal (usucapión) que deben resolverse en las instancias judiciales correspondientes. Por eso, una eventual controversia sobre derechos de ocupación no puede ser utilizada como autorización automática para nuevas obras o para transferir privadamente parcelas.
En este aspecto, Nicolás Zenteno Núñez señaló que en el proceso judicial y en el debate público "se escucha con frecuencia el argumento de que quienes llevan muchos años viviendo en la Reserva tienen derechos adquiridos". Sostuvo que ese argumento es jurídicamente incorrecto respecto del dominio del suelo. "El tiempo de permanencia no genera propiedad sobre un bien público. Lo que sí puede ocurrir, y el Estado provincial debe evaluarlo caso por caso, es que ciertas personas tengan un derecho de permanencia reconocido en función de contratos o autorizaciones otorgados por la Provincia", puntualizó. No obstante, dejó en claro que "Finca Las Costas no tiene dueños particulares; tiene custodios temporales con contratos o autorizaciones del Estado. El suelo, el agua y los bosques son y seguirán siendo de todos los salteños", afirmó.
Quiénes pueden estar
El régimen de Reserva Natural de Uso Múltiple no significa que la Reserva sea un territorio libre de ocupación humana. Sí significa que toda persona que se encuentre dentro del área debe tener un título legítimo reconocido por la Provincia. Ese es el criterio que establece la ley 7107.
En lo que respecta a títulos de ocupación, Zenteno Núñez indicó que debe distinguirse entre quienes cuentan con un instrumento estatal vigente y quienes ocupan de hecho. "También debe distinguirse entre la ocupación y la facultad de construir. Aun cuando exista un título de uso, una obra nueva puede requerir autorizaciones ambientales, administrativas y municipales específicas. La autoridad provincial tiene competencias para aprobar, reglamentar y fiscalizar construcciones e infraestructura dentro de las áreas protegidas", acotó.
El titular del Comité de Gestión de la Reserva señaló que en el debate público sobre Finca Las Costas el nombre de la Comunidad Lule "aparece con frecuencia como argumento para justificar ocupaciones irregulares o para frenar las acciones del Estado".
David Torres, referente de la citada Comunidad, señaló días atrás durante una manifestación que más de 20 familias fueron intimadas en relación con la medida de no innovar dispuesta por el Juzgado Civil y Comercial de Décima Nominación. Torres cuestionó que, en contraposición con esos apercibimientos, a los que calificó de vulneratorios del "derecho ancestral Lule", en julio último se autorizó a través de la sanción y promulgación de ley 8.543 un comodato al Tigre Rugby Club, por 25 años, de cerca de 9 hectáreas en Finca Las Costas.
El Municipio de San Lorenzo, un aliado en la Reserva
El presidente del Comité de Gestión de la Reserva de Finca Las Costas, Nicolás Zenteno Núñez, reconoció públicamente el rol de la Municipalidad de San Lorenzo en la vida cotidiana de quienes habitan en sectores colindantes con el área protegida.
El funcionario provincial resaltó que la actual gestión municipal realiza tareas de recolección de residuos en los accesos a la Reserva y en los sectores periféricos del área. "Lo hace sin recibir compensación específica por el servicio prestado en zonas que son de jurisdicción provincial. Y lo hace porque sus agentes reconocen que la acumulación de residuos en las proximidades de una cuenca hídrica protegida es un riesgo sanitario para toda el área la ciudad de Salta. Lo hace, en definitiva, cumpliendo una función de bien común que el Comité valora y agradece", manifestó Zenteno Nuñez.
Tras recalcar que la coordinación entre el Estado provincial y el Municipio de San Lorenzo es esencial para la protección de Finca Las Costas, el titular del Comité de Gestión llamó a profundizar la articulación interjurisdiccional para que los servicios municipales en la zona limítrofe con la Reserva se presten con criterios que refuercen el régimen de protección del área. También pidió que el Municipio sea informado de las acciones del amparo para que pueda alinear sus decisiones operativas con los objetivos de conservación.
En el marco de las acciones preventivas, el Comité presentó ante el Ente Regulador de los Servicios Públicos de Salta (Enresp) una propuesta para el dictado de un régimen especial que regule el otorgamiento de suministros eléctricos de Edesa dentro de la Reserva. La medida apunta a que, en adelante, ninguna persona pueda obtener un medidor de electricidad dentro de la Reserva con la simple presentación de un certificado de domicilio. "En una zona ordinaria, el certificado de domicilio es suficiente para solicitar el suministro. Pero Finca Las Costas no es una zona ordinaria", insistió.
Zenteno Nuñez aclaró que el suministro eléctrico no constituye, por sí mismo, un título dominial ni una autorización ambiental o de obra. "En una reserva de estas características, la existencia de un domicilio o de una conexión eléctrica no puede ser confundida con la legitimidad de la ocupación. El control de nuevas conexiones debe coordinarse con la autoridad provincial competente cuando existan dudas sobre el título de uso o sobre la compatibilidad ambiental de la instalación" detalló.
El funcionario aclaró que la medida "no busca dejar sin electricidad a nadie de manera automática ni arbitraria". El propio pedido al Enresp establece que debe diferenciarse a quienes tienen un derecho legítimo, quienes pueden regularizar su situación y quienes no tienen ningún instrumento válido.
El Comité aguarda que un relevamiento de pobladores iniciado en Finca Las Costas sea completado para presentarlo a la Justicia, junto nuevos antecedentes técnicos que incluyen al Diagnóstico PIMD 2026, como prueba actualizada del estado ambiental de la Reserva. Paralelamente, convocó a un proceso de diálogo para identificar con precisión a los integrantes de la Comunidad de Finca Las Costas.