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El mercado inmobiliario de Salta atraviesa un cambio en la relación entre propietarios e inquilinos. Los precios de algunos alquileres bajaron entre un 15% y un 20%, mientras que otros permanecen congelados ante las dificultades económicas de las familias y el aumento de las propiedades disponibles. Así lo aseguró Felipe Biella, presidente del Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones Afines (Copaipa) y del Observatorio Inmobiliario de Salta, durante una entrevista con Radio Salta.
El especialista explicó que la mayor oferta de inmuebles modificó las condiciones del mercado y que muchos propietarios prefieren resignar una parte de sus ingresos antes que mantener departamentos o casas desocupados.
"Hay alquileres que han bajado un 20%, otros un 15%, hay muchos que no se están actualizando", señaló Biella, quien aclaró que las reducciones responden a situaciones particulares de cada propiedad.
Más propiedades
Biella describió un escenario muy distinto al que se registraba antes de la derogación de la anterior Ley de Alquileres. Según recordó, entonces había propiedades que acumulaban entre ocho y diez interesados incluso antes de quedar desocupadas.
Actualmente, aseguró, existen departamentos y casas publicados que permanecen sin alquilar durante uno, dos y hasta tres meses. Para el referente inmobiliario, esta situación está obligando a los propietarios a revisar sus pretensiones económicas, especialmente cuando los precios solicitados superan la capacidad de pago de los potenciales inquilinos.
El fenómeno también alcanza a algunos locales comerciales, donde, según explicó, comenzaron a registrarse reducciones de precios. Biella señaló que los propietarios deben considerar los costos de mantener un inmueble vacío, entre ellos expensas, servicios e impuestos, además del deterioro que puede producirse por la falta de uso.
Renegociar los contratos
Uno de los aspectos más relevantes de sus declaraciones fue la recomendación dirigida a los inquilinos que tienen dificultades para afrontar los incrementos previstos en sus contratos. Biella consideró conveniente conversar con los propietarios para intentar renegociar los valores, especialmente cuando los ajustes quedaron por encima de los precios que actualmente se ofrecen en el mercado.
Relató que, en su propia empresa, durante octubre se decidió no aplicar algunas actualizaciones trimestrales y que en determinados contratos incluso se acordaron reducciones del alquiler. También advirtió que algunos inquilinos comenzaron a registrar atrasos en el pago de las expensas, una situación que puede generar conflictos y nuevas obligaciones económicas para los propietarios.
Según explicó, el aumento de los servicios, los impuestos municipales y otros gastos familiares está reduciendo el dinero disponible para afrontar el alquiler.
Déficit habitacional
Pese al aumento de la oferta de alquileres, Biella advirtió que el acceso a la vivienda propia continúa siendo una dificultad estructural. Durante la entrevista fue consultado por una estimación de déficit habitacional de 100.000 viviendas en Salta. Si bien no confirmó esa cifra, reconoció que el problema se arrastra desde hace años y que la construcción de viviendas sociales atraviesa una situación de parálisis.
También cuestionó la distribución de los recursos nacionales destinados a programas habitacionales y sostuvo que es necesario garantizar el financiamiento para continuar con la construcción de viviendas. El elevado costo de la construcción aparece como otra de las dificultades que impiden ampliar el acceso a la casa propia.
"Muchos propietarios prefieren reducir los valores antes que mantener los inmuebles vacíos. Aunque aumentó la oferta de alquileres, el acceso a la vivienda propia sigue siendo un problema en Salta".
Biella consideró que el mercado inmobiliario todavía no cuenta con un sistema de créditos hipotecarios suficientemente dinámico para facilitar la compra de viviendas. Según explicó, los préstamos ajustados por UVA mantienen un componente de incertidumbre porque las cuotas se actualizan en función de la inflación.
Mencionó tasas bancarias que, en algunos casos, rondan el 8% o 9% anual adicional al ajuste por UVA y advirtió que estas condiciones dificultan asumir compromisos financieros de largo plazo.También señaló que, aunque existe una importante cantidad de inmuebles en venta, las restricciones bancarias y los ingresos insuficientes limitan las operaciones.
La entrevista también abordó la crisis habitacional que atraviesan distintas ciudades españolas, especialmente Madrid, donde los elevados precios y las dificultades para conseguir viviendas en alquiler generan preocupación social. Biella descartó que exista un paralelismo directo con Salta. Argumentó que, mientras en ciudades europeas la escasez de propiedades disponibles ejerce presión sobre los precios, en el mercado salteño observa un aumento de la oferta y propietarios dispuestos a negociar.