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El mercado inmobiliario de Salta cambió considerablemente en los últimos años. Después de un período caracterizado por la escasez de propiedades y una fuerte presión de la demanda, actualmente quienes buscan alquilar encuentran una oferta mayor y tienen más margen para comparar precios, ubicación y calidad.
Así lo explicó en Tal Cual, el streaming de El Tribuno, el corredor inmobiliario Daniel Villa, quien analizó la situación del sector y aseguró que el escenario es muy diferente al que atravesaban los inquilinos entre 2022 y 2023. "Hoy hay muchas más opciones", sostuvo. Según explicó, la mayor competencia también obliga a los propietarios a ajustar sus expectativas: "Tenés que ofrecer algo bueno; si no es bueno, tenés que ofrecer un buen precio".
Villa recordó que durante los años de menor oferta muchos propietarios directamente evitaban colocar sus inmuebles en alquiler. Esa situación generaba una fuerte demanda sobre las pocas unidades disponibles y permitía que propiedades con valores elevados encontraran rápidamente inquilinos.
El cambio comenzó a hacerse más evidente durante 2024. Como ejemplo, contó el caso de un monoambiente que inicialmente había sido ofrecido por su propietario a $600.000. Cuando tomó la propiedad para comercializarla, comenzó ofreciéndola en $550.000, pero el mercado obligó a realizar sucesivas reducciones hasta que finalmente se alquiló por $400.000.
"Ahí se notó mucho la diferencia de precios", explicó. Actualmente, señaló, unidades de características similares pueden encontrarse nuevamente alrededor de los $500.000 o $550.000, pero remarcó que transcurrieron más de dos años y hubo inflación durante ese período.
La transformación del mercado también está vinculada con el crecimiento inmobiliario que experimentó Salta. Villa señaló que durante varios años se construyó una gran cantidad de edificios y desarrollos, aumentando considerablemente el parque de departamentos disponibles.
Sin embargo, advirtió que esa dinámica comenzó a desacelerarse. "Entre el 2020 y el 2024 se construyó muchísimo, pero ahora, en 2025 y 2026, bajó un poco la tasa de construcción porque la construcción está cara", explicó.
Según el corredor, quienes anteriormente construían con el objetivo de vender posteriormente encuentran hoy márgenes de rentabilidad menores. El contraste con una década atrás, sostuvo, es importante: "Hace diez años, en Salta un departamento era una novedad y hoy tenés bastante".
Los valores dependen fundamentalmente de la ubicación y del tipo de propiedad. En zona sur, Villa mencionó como referencia un departamento ubicado en un complejo cerrado de Don Emilio que recientemente fue alquilado por $350.000 mensuales.
En sectores donde predominan las casas, los valores son superiores. Indicó que en barrios como San Carlos pueden encontrarse propiedades alrededor de los $800.000 o $900.000, mientras que sectores más demandados cercanos al aeropuerto, como Vía Aurelia y El Prado, pueden superar los $900.000 mensuales.
Dentro de la ciudad, Villa identificó además un cuadrante particularmente buscado que denomina "macrocentro premium", delimitado por las avenidas Belgrano, Sarmiento, Bicentenario y Ameghino. "Ese cuadrante es la zona más demandada de Salta, tenés todo cerca", señaló.
Otro de los puntos que deben evaluar los inquilinos es cómo se actualizará el contrato. Actualmente existe libertad para establecer las condiciones entre las partes y aparecen contratos en dólares y otros que contemplan actualizaciones mediante IPC o ICL.
Villa relató su propia experiencia como inquilino. En 2024 firmó un contrato por US$400 mensuales y, aunque durante algunos meses la suba del dólar encareció considerablemente el alquiler, posteriormente el tipo de cambio se estabilizó mientras los precios continuaron aumentando.
"En mi experiencia fue muy bueno", afirmó sobre el contrato en dólares. De todos modos, explicó que con una inflación menor las diferencias se redujeron y consideró que las actualizaciones por IPC e ICL presentan actualmente comportamientos relativamente similares.
Los acuerdos trimestrales son los más frecuentes, aunque Villa aseguró que suele utilizar actualizaciones cuatrimestrales porque las considera "un poco más razonables". Los ajustes semestrales también existen, aunque tienen menor utilización. "Lo ideal es tener un buen trato con el propietario, que se vaya hablando. Hoy todo es por acuerdo entre partes", señaló.
Más allá del precio, Villa recomendó comenzar por una cuestión básica: la ubicación. La propiedad debe resultar funcional respecto del trabajo, los servicios y las actividades cotidianas del futuro inquilino.
También aconsejó prestar especial atención al estado en que se recibe el inmueble. En los contratos que realiza incluye un plazo de siete días para que el inquilino informe por correo electrónico cualquier problema detectado.
La recomendación es fotografiar roturas, manchas, desperfectos o cualquier otra anomalía y dejar constancia inmediatamente. De esa manera, al finalizar el contrato existe una prueba de que ese daño estaba presente antes de ocupar la propiedad.
Villa también cuestionó una práctica habitual en las publicaciones inmobiliarias: utilizar fotografías o lentes que hacen parecer los ambientes mucho más grandes de lo que realmente son.
"Es mejor decir desde un principio: es chico, ¿te gusta o no? El precio es este", explicó. Para el corredor, mostrar claramente las características y publicar el valor permite filtrar interesados y evita pérdidas de tiempo tanto para quienes buscan vivienda como para quienes intentan alquilarla.
"El mercado pone el precio"
Con apenas 22 años, Villa construyó buena parte de su posicionamiento profesional a través de las redes sociales. Comenzó en el sector inmobiliario a los 18 años, aunque estudiaba la carrera desde los 16; se recibió a los 19 y a los 20 abrió su inmobiliaria. Luego encontró en las redes una herramienta para diferenciarse dentro del mercado salteño.
Su estrategia, explicó, consiste en mostrar las propiedades de manera directa, señalar sus ventajas pero también sus problemas y evitar generar expectativas que después no se corresponden con la realidad.
Esa lógica también atraviesa su mirada sobre los valores inmobiliarios. "Ni el dueño ni nadie más pone el precio que el mercado. El comprador y el inquilino son los que ponen los precios", sostuvo.
La explicación es sencilla: una propiedad puede ofrecerse al valor que pretenda su propietario, pero solamente encontrará comprador o inquilino cuando alguien considere razonable pagarlo. "Si yo te pongo un alquiler a un millón y vos me lo pagás, es porque estás aceptando el precio. Si no me aceptás el precio, no me lo pagás y punto", resumió.
Las zonas con mayor potencial
Al mirar hacia los próximos años, Villa destacó especialmente el potencial inmobiliario de la zona del aeropuerto. Allí mencionó sectores como Vía Aurelia y El Prado y consideró que las nuevas obras de infraestructura pueden aumentar considerablemente el atractivo de esos barrios.
Según explicó, las mejoras previstas sobre la Costanera del río Arenales y las conexiones con las circunvalaciones permitirán mejorar los accesos a una zona que ya concentra inversiones y tiene características residenciales.
"Para mí, el mejor lugar para invertir hoy es la zona del aeropuerto", aseguró. También señaló que Salta todavía dispone de amplios sectores con posibilidades de desarrollo, especialmente hacia el norte de la ciudad.