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El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada que busca acelerar los desalojos no modificaría de manera sustancial el escenario en Salta, donde -empresarios del sector inmobiliario- aseguran ya existe un procedimiento rápido para recuperar inmuebles. Así lo afirmó Felipe Biella, titular del Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones Afines (COPAIPA), quien estimó que actualmente un desalojo judicial en la provincia demanda alrededor de seis meses y puede extenderse hasta ocho o diez meses según las circunstancias del caso.
"En este momento en base a lo que observamos, Salta ya tiene una normativa de un desalojo más dinamizado que lo que era antes. O sea que esta normativa que se va a aprobar a nivel nacional no modifica nada de lo que ocurre en Salta", sostuvo.
Biella explicó que el proceso salteño incluye una instancia de mediación obligatoria antes de llegar a la Justicia. "Hoy para desalojar una propiedad aproximadamente te lleva unos seis meses. Es el proceso que se requiere, porque primero tenés que ir a una instancia de mediación obligatoria. Si rechaza, si fracasa esa mediación, recién se traba la litis y bueno vienen las diferentes instancias. Pero más o menos es un periodo que puede andar entre los seis meses a ocho meses y obviamente pueden ocurrir diferentes alternativas que hagan que se pueda prolongar algún tipo de apelación especial, por alguna situación que se pueda dar", detalló.
El proyecto que obtuvo media sanción del Senado establece que las acciones de desalojo tramiten por un juicio sumarísimo y contempla, entre otras medidas, la restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho. En los casos de falta de pago de alquileres de viviendas, además, fija una intimación previa al inquilino y un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la deuda.
"Salta ya tiene una normativa de desalojo más dinamizada, por lo que el proyecto nacional no modificaría sustancialmente. Hoy un desalojo puede demorar alrededor de seis meses en Salta y extenderse a 8 o 10 meses según el caso".
Sin embargo, para Biella, no sería correcto trasladar a Salta las estimaciones de que un desalojo podría resolverse en apenas dos meses como se habla en Buenos Aires, en relación al proyecto. "Eso es imposible porque hay plazos que cumplir. Vos, en primera instancia, tenés una mediación obligatoria, donde cualquiera de las partes puede pedir una prórroga, por lo que fuere, o se puede entablar muchas veces un principio de negociación, que si fracasa, recién vas a la instancia judicial y las notificaciones", afirmó.
No obstante, consideró que la reforma sí podría generar una mejora importante en aquellas jurisdicciones donde los procesos son mucho más extensos. "Pero sí va a bajar muchísimo, como bajó en Salta, y va a bajar también en los lugares que no tienen esta metodología de desalojo acelerado", señaló. Como ejemplo, mencionó a Buenos Aires. "En provincia de Buenos Aires un desalojo actualmente puede llevar hasta cuatro años", afirmó.
Aumento de la mora
Aunque los desalojos judiciales son poco frecuentes, Biella reconoció que la morosidad en los alquileres aumentó durante los últimos meses. Según los datos que observa en la actividad, actualmente alrededor del 5% de los alquileres tiene menos de dos meses de deuda, mientras que otro 3% acumula más de dos meses de atraso.
"En este momento, se está registrando una mora de alrededor del 5% de alquileres que tienen menos de dos meses adeudando. Y hay un porcentaje de un 3%, aproximadamente, de que tienen más de dos meses adeudando", precisó.
El dirigente aclaró que no todos esos casos implican un riesgo de desalojo. "Menos de dos meses no representa un problema, porque está dentro de los términos, más allá, obviamente, de que los propietarios siempre quieren estar cobrando al día, pero dentro de todo, no es una situación para llevarlo a un desalojo", explicó.
El proyecto
El Senado dio media sanción al proyecto de inviolabilidad de la propiedad privada, impulsado por el Gobierno nacional, que busca acelerar los procesos para recuperar inmuebles ante ocupaciones ilegales, incumplimientos contractuales y falta de pago de alquileres. La iniciativa todavía debe ser aprobada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.
Uno de los principales cambios es que los desalojos tramitarían mediante un juicio sumarísimo, con plazos más breves que los procedimientos tradicionales. También se contempla la posibilidad de una restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho del propietario. Para los casos de falta de pago de alquileres de viviendas, el proyecto establece que el propietario deberá intimar previamente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para regularizar la deuda.
Más sobre el proyecto
• El impacto de la situación económica no es igual entre los distintos tipos de alquileres. Biella aseguró que los mayores problemas de pago se registran en los contratos comerciales.
• El problema no se limita al pago del alquiler. También advierten sobre atrasos en expensas, impuestos y servicios que pueden acumularse sin que el propietario se entere de inmediato.
• El proyecto aprobado en el Senado incorpora medidas de protección para menores de edad, personas con discapacidad y adultos mayores en situación de vulnerabilidad.