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La ilusión de comprar un terreno y construir una vivienda puede convertirse en una larga pesadilla si detrás de la oferta no existe un loteo debidamente autorizado. Esa es la advertencia que volvió a poner sobre la mesa el municipio de Cerrillos luego de clausurar un emprendimiento ubicado en la zona de La Pedrera que había comenzado a realizar desmontes y movimientos de suelo sin haber iniciado siquiera un trámite ante la comuna.
El intendente Enrique Borelli señaló que la situación había sido advertida previamente a distintos desarrolladores, pero sostuvo que en este caso se decidió avanzar con una clausura porque "se cruzaron todos los límites": no existía presentación alguna ante el municipio que permitiera conocer las características del proyecto, sus responsables o el estado de la situación dominial del inmueble.
El caso adquirió además una particular complejidad porque la documentación presentada posteriormente ante la comuna corresponde a una matrícula en la que figuran 89 propietarios. Según explicó Borelli, quienes se presentaron ante el municipio manifestaron ser representantes y tener derechos vinculados con una prescripción adquisitiva sobre una fracción del inmueble que pretendían lotear.
El problema, precisamente, es que no está acreditado ante el municipio quiénes son todos los titulares involucrados ni cuál es la posición del resto de los propietarios respecto del proyecto. Para un eventual comprador, esa situación debe ser señal de alerta.
Desde la Municipalidad de Cerrillos remarcaron que una de las principales herramientas para evitar este tipo de situaciones es verificar previamente el estado del emprendimiento antes de entregar dinero o asumir compromisos de compra.
El municipio implementó una "semaforización" de los loteos, disponible a través de su página oficial, donde los interesados pueden consultar cuáles se encuentran habilitados, cuáles están en proceso de regularización y en qué estado se encuentra cada trámite.
La diferencia no es menor. Que un terreno aparezca ofrecido comercialmente no significa necesariamente que esté autorizado para su venta como lote individual ni que pueda entregarse la posesión. La situación administrativa del emprendimiento determina, entre otras cuestiones, si puede avanzar legalmente con esas operaciones.
En Cerrillos hay 83 emprendimientos relevados, aunque solo seis fueron regularizados hasta el momento.
Borelli insistió en la necesidad de que los potenciales compradores se asesoren adecuadamente y verifiquen también la documentación notarial antes de concretar una operación.
El problema excede al caso de La Pedrera. Según los datos aportados por el intendente, cuando comenzó su gestión el municipio tenía relevados 83 loteos en distintas situaciones administrativas.
Hasta ahora, seis pudieron ser regularizados y otros diez se encuentran próximos a finalizar sus trámites. El resto continúa atravesando distintos procesos, algunos de ellos arrastrados desde hace ocho o diez años.
El municipio sostiene que su intención no es bloquear las inversiones inmobiliarias sino ordenar el crecimiento urbano y, especialmente, proteger a quienes ya compraron un terreno y quedaron atrapados en emprendimientos que nunca completaron su regularización.
"Lo que queremos es beneficiar al vecino que ya compró, se instaló y se encuentra con un montón de problemas", explicó Borelli.
Cuando el loteador desaparece
Uno de los escenarios más complejos aparece cuando el desarrollador deja de responder, quiebra o directamente desaparece. En esos casos, los compradores quedan frente a un problema que originalmente no les correspondía resolver.
El intendente mencionó como ejemplo un loteo ubicado sobre la Ruta 24 cuyo desarrollador fue declarado en quiebra. Los vecinos debieron organizarse como comisión vecinal y asumir por su cuenta trámites que estaban vinculados con la regularización del emprendimiento.
Contrataron profesionales, realizaron planos y afrontaron gastos de mensura, honorarios, sellados y tasas. Es decir, pagaron nuevamente por procesos que, en principio, ya estaban incluidos en el precio que habían abonado al comprar sus terrenos.
El problema no termina en la posibilidad de obtener una escritura o una matrícula individual. También puede afectar el acceso a servicios esenciales.
En algunos loteos, los vecinos lograron avanzar con obras eléctricas y sistemas precarios de provisión de agua. Pero cuando el emprendimiento no está formalmente incorporado a las redes de servicios, aparecen dificultades que pueden prolongarse durante años.
Borelli explicó que existen casos en los que los propios vecinos debieron constituirse en consorcios de agua para administrar el servicio. El sistema funciona mientras pueden sostenerlo económicamente, pero una bomba que se rompe o la falta de pago de algunos usuarios puede dejar a todo el barrio sin provisión.
La advertencia antes de poner los ahorros
Detrás del debate sobre la regularización de los loteos hay, en definitiva, un problema mucho más concreto: qué ocurre con la persona que entrega sus ahorros por un terreno que todavía no está en condiciones de ser vendido como lote individual.
Una oferta inmobiliaria puede resultar atractiva por el precio, la ubicación o la promesa de una futura urbanización. Pero antes de comprar, la situación del loteo, la autorización municipal, la documentación dominial, las condiciones de venta y la posibilidad efectiva de acceder a servicios deberían formar parte de la misma ecuación.
El municipio de Cerrillos intenta ahora ordenar un escenario que, según sus propios registros, acumula décadas de problemas. Mientras avanza con la regularización de los emprendimientos existentes, la clausura de La Pedrera funciona también como una advertencia: el riesgo de una mala compra no termina el día en que se firma un boleto o se entrega el dinero; en algunos casos, puede comenzar justamente allí.