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Al margen de la iniciativa del Gobierno nacional de ofrecer créditos hipotecarios para la construcción de viviendas, la falta de crédito seguirá siendo una constante, acompañada de mayores requisitos por parte de las entidades bancarias y con tasas cada vez más altas (salvo alguna subsidiada que pueda aparecer de algún banco, por iniciativa propia o por presiones del Gobierno).
Una columna de opinión de Mariano Otálora -autor del libro “Inversiones para todos”, que se presentó en febrero y a partir de allí se convirtió en una especie de ABC de los negocios del momento- ofrece interesantes aportes al tema de la vivienda, teniendo en cuenta el reciente lanzamiento efectuado por el Gobierno.
El especialista considera que si alguien está ahorrando para comprar una casa, no hay que perder el objetivo ni las esperanzas, ya que el 50% de los argentinos que compró su primera vivienda lo hizo en momentos impensados. Y agrega que “ningún precio de m2 crece en forma indefinida. Identificar el momento para salir o ingresar al negocio será la clave de la inversión”.
“En la actualidad, el precio del m2 no es caro si lo analizamos desde el incremento que sufren los insumos, producto de la inflación; en cambio, medido desde el punto de vista de la evolución del salario, el valor del m2 es elevado”, afirma.
Más adelante estimó que “el m2 seguirá creciendo producto de la inflación y una fuerte demanda de diferentes sectores, pero debemos estar atentos a los impactos que pueda producir una desaceleración de la economía, la evolución del tipo de cambio actual (está barato, hace perder competitividad y no resiste la tasa de inflación actual), los inconvenientes para la compra de divisas y algunos cambios impositivos como gravar con ganancias los fideicomisos inmobiliarios -de concretarse- pueden impactar en el negocio inmobiliario de la mano de la incertidumbre que genera cualquier dato económico desalentador, postergando decisiones y operaciones”.
El analista aseguró que a pesar de todo, el m2 seguirá creciendo durante este año y el próximo, pero a un ritmo inferior que al de años anteriores.
Sobre la pesificación de algunos fideicomisos inmobiliarios, manifestó que puede generar un aumento del m2 en dólares (van a salir más caras que antes medidas en dólares). “Esto se produce ya que los constructores ajustan el precio (la financiación) según el índice de costos que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que está proyectado entre un 20 y 25% anual en pesos. El cálculo es fácil: el m2 medido en pesos crecerá un 25% anual y medido en dólares entre un 10 y 15% anual, ya que la inflación está creciendo por encima de la evolución del tipo de cambio. Además, muchos emprendimientos, antes de pesificar a tipo de cambio oficial, realizaron un aumento del precio de entre un 5 y 10% dólares para cubrirse por una eventual pérdida futura.
Las oportunidades
Mariano Otálora sostiene que la situación actual está generando grandes oportunidades para quienes tengan algunos dólares en su poder.
En el corto plazo, se pueden hallar viviendas usadas que se encuentran a la venta principalmente por dos motivos. En primer lugar, el dueño considera que es un buen momento de vender y hacerse de dólares “especulando” que el precio de las propiedades pueda caer y hacer una diferencia futura. Y segundo, familias que ya habían comprado otra propiedad tienen realizada la reserva y/o boleto de compra venta y necesitan vender la primera para finalizar la compra.
En ambos casos, necesitan vender tanto por necesidad u oportunidad. Quienes tengan dólares en su poder pueden negociar una baja importante en el valor de la propiedad (entre un 10 y 20%).