Desde hace siete meses, miles de familias buscan terrenos para acceder a un crédito de Procrear, pero no los encuentran en las condiciones y precios que fija el programa de la Nación.
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Desde hace siete meses, miles de familias buscan terrenos para acceder a un crédito de Procrear, pero no los encuentran en las condiciones y precios que fija el programa de la Nación.
Un decreto del gobernador Juan Manuel Urtubey, que se publicó el viernes último, intenta aplacar los ánimos de esa marea de postulantes que aún no pudo conseguir un terreno escriturado por $100.000 y que, muy probablemente, tampoco lo conseguirá en la capital salteña por los $125.000 autorizados desde este mes.
Es que, mientras el decreto 1452 busca agilizar los trámites de Inmuebles y la disponibilidad de parcelas accesibles, una ordenanza las encarece. El artículo 293 del Código de Planeamiento Urbano, modificado por la ordenanza 14.384 en junio de 2012, exige en todos los loteos privados el tendido de redes subterráneas de energía eléctrica y alumbrado público.
Dicha exigencia, de la que están exceptuadas por el momento las urbanizaciones del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), eleva hasta un 40% el precio final de los terrenos en la jurisdicción que concentra casi la mitad de la población de la provincia.
Los servicios instalados bajo tierra, en efecto, son ocho veces más costosos que los cableados aéreos, aunque las características de ambos tendidos son análogas y se adecúan a las normas del Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones Afines de Salta (Copaipa) y de la Asociación Electrotécnica Argentina (AEA).
Especialistas vinculados a esas entidades, como también a Edesa, remarcaron que ejecutar una obra de infraestructura subterránea o aérea no conlleva beneficios diferentes para los habitantes de una urbanización. El soterramiento, sin embargo, tiene tal incidencia en el costo final de los terrenos que los hace inaccesibles para “los sectores socioeconómicos bajos y medios de la población”, como menciona el decreto 902/12 a los grupos familiares para los que se creó el Programa de Crédito del Bicentenario Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Familiar (Procrear) en 2012.
El soterramiento de los servicios es una opción que se impone, no sin entredichos, en los clubes de campo o urbanizaciones privadas como El Tipal y El Prado Eco Village, donde la cotización de los terrenos va desde 300 mil a más de un millón de pesos, aunque funcionarios y parientes que allí construyeron con créditos subsidiados a través de Procrear los hayan conseguido, según escrituras públicas, por menos de $100 mil.
En esos y otros countries, como La Lucinda y Valle Escondido, no se ven cableados de energía eléctrica, de alumbrado público, telefonía ni televisión. Esos paisajes prístinos, ajenos a toda contaminación visual, no se deben a una disposición municipal, sino a opciones que muy pocas familias, las más acomodadas, pueden solventar.
La polémica ordenanza impone a urbanizaciones nada comparables con esos clubes de campo un oneroso soterramiento de servicios que, además de parcial, muestra más de una contradicción en el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Salta.
El artículo 293 dispone, textualmente, que “en toda urbanización corresponderá que se realicen, a cargo del propietario urbanizador, obras de redes subterráneas de energía eléctrica, alumbrado público, servicio de telefonía, fibra óptica, televisión por cable y todo otro servicio público o privado”. La única salvedad, marcada en ese mismo artículo, comprende a “las urbanizaciones realizadas o a realizarse por los Estados Nacional, Provincial y Municipal”, una excepción que tiene fecha de vencimiento a fin de mes. ¿Cuánto más se encarecerán desde el segundo semestre de 2014 las urbanizaciones del IPV? ¿Puede una ordenanza obligar a soterrar cableados de un servicio de competencia nacional, como la telefonía, en barrios abiertos?
¿Puede un frentista esgrimir una ordenanza para impedir que cualquier empresa de TV ponga un poste y extienda un cableado aéreo a pedido de otro vecino? ¿Todos los loteos son habilitados hoy con los servicios de energía, alumbrado, telefonía, TV y fibra óptica soterrados? ¿No es que solo se exigen los servicios de agua y luz para regularizar loteos?
Los puntos contradictorios son muchos más, pero en vista de las paradojas que se evidencian hoy con los créditos Procrear, resulta claro y evidente que urbanizaciones de tipo social no podrán surgir mientras impere una disposición que hasta dentro del Centro Cívico Municipal, por lo bajo, se considera descolocada.
“Son seguros los dos tipos de redes”
Diego Martínez, revisor de normas eléctricas del Copaipa, afirmó que la seguridad de un tendido aéreo o subterráneo está garantizada si se respetan las reglamentaciones vigentes.
En septiembre de 2007, se sancionó la ley provincial 7.469 que obliga a cumplir las normas de la Asociación Electrotécnica Argentina (AEA) en toda instalación, mantenimiento y modificación de infraestructura eléctrica, ya sea pública o privada.
Martínez remarcó que a diferencia de otros servicios, como las telecomunicaciones o los sistemas de cámaras de seguridad, “las redes de energía domiciliaria o de alumbrado público cuentan en Salta con una legislación clara y con procedimientos precisos”.
Aunque la tasa de fallas es más baja en un cableado subterráneo, una reparación demanda mucho más tiempo y costos, aclaró el ingeniero.
“Cuando se entierra una red, hay que asegurarse de tener cables para un buen tiempo. Un cableado aéreo, en tanto, resulta más flexible ante necesidades de intervención”, puntualizó el profesional.
Sobre la ordenanza que exige el soterramiento de las redes eléctricas en la ciudad de Salta, Martínez consideró que necesaria “una política racional”, al tiempo que abogó por una aplicación de una u otra clase de infraestructura de servicios en función de las particularidades y necesidades de cada urbanización.
Para todos los servicios
El referente técnico del Copaipa sostuvo que, ante requerimientos de redes eléctricas subterráneas, dicha exigencia debería alcanzar al resto de los servicios para tener sentido.
“Si por una razón de interés turístico o urbanístico se busca evitar la contaminación visual, ese objetivo se pierde si no se incluye a otros servicios como los de telefonía y televisión”, sostuvo Martínez.
Piden derogar un artículo
Según propietarios y desarrolladores de loteos de Salta, la norma que exige el cableado subterráneo trunca proyectos y paraliza inversiones. A comienzos de año, Magdalena Day, una empresaria salteña, ingresó un pedido al Concejo Deliberante capitalino para que se modifique o derogue el artículo 293 del Código de Planeamiento Urbano. El planteo hasta ahora no tuvo respuestas.
Day detalló que la instalación de infraestructura representa aproximadamente un 25 por ciento del valor del terreno. Sin embargo, el soterramiento de los servicios de energía domiciliaria y alumbrado público incrementa ese porcentaje hasta alcanzar un 40 por ciento.
De ese modo, los lotes se ofrecen en el mercado con precios alejados del bolsillo de las clases medias y bajas de Salta.
En el corto plazo, los empresarios planean conformar una cámara que represente al sector para plantear cambios en la legislación y solicitar políticas que fomenten nuevas urbanizaciones privadas.
Otros municipios, la salida
Otro desarrollador inmobiliario de la ciudad de Salta admitió, en estricto off de récord, que por el costo de las redes subterráneas en la capital provincial redireccionó los proyectos de loteos a otras localidades del Valle de Lerma.
“El cableado subterráneo es un lujo propio de countries, o de barrios residenciales, para familias con altos ingresos”, afirmó. En un loteo de esa empresa, perfilado para sectores medios, el soterramiento de los servicios encareció un 30 por ciento el valor final de cada parcela.
Una medida peleada con la realidad social
La ciudad de Salta enfrenta desde hace tiempo un grave problema habitacional, marcado fundamentalmente por la carencia de viviendas destinadas a los sectores que se encuentran en situación de vulnerabilidad social o de bajos recursos.
En este contexto, el programa Procrear fue lanzado por la Nación como una alternativa solidaria destinada a atender, justamente, la situación de esas familias que no califican para créditos hipotecarios en la banca privada ni ven respuestas a su falta de techo en el IPV.
Procrear, no obstante, requiere en sus líneas de financiamiento la titularidad de los terrenos en los cuales se construirán -quedó visto en Salta que no en todos los casos- nuevas viviendas únicas, familiares y de ocupación permanente.
En este sentido, las urbanizaciones privadas, más allá del lógico interés empresario, se presentan hoy como la única fuente por la que los aspirantes al programa de créditos subsidiados por el Estado nacional pueden acceder a un terreno a precios adecuados y con financiación.
Exigir la instalación de servicios subterráneos en todas las urbanizaciones privadas de la capital salteña, midiendo a todas con el traje de los countries, no parece razonable. Menos si se tiene en cuenta que en la ciudad de Salta se ha autorizado gran cantidad de urbanizaciones con cableados de energía eléctrica aéreos, antes e incluso después de la sanción de la controvertida ordenanza.
Ante el déficit habitacional existente en la provincia, y más propiamente en la ciudad de Salta, se debería armonizar esa norma con la realidad y articular, entre el sector privado y el público, el mejor camino para facilitar el acceso a terrenos, sin desconocer las situaciones socioeconómicas, habitacionales y el perfil de los proyectos de urbanizaciones.
Requiere de doble alimentación
Una fuente técnica de Edesa aclaró que una urbanización con cableado subterráneo debe, indefectiblemente, contar con un sistema de doble alimentación. Ese, dijo, es uno de los requerimientos que más elevan el costo de esas instalaciones.
En las paredes de las viviendas, según explicó, se colocan cajas que sirven para cambiar una fuente de energía ante fallas de la otra. Además, el sistema precisa de cámaras de inspección subterráneas, de media y baja tensión, que pueden presentar serios inconvenientes ante filtraciones de agua o anegamientos.
“Si la instalación se hizo correctamente, por lo general, no se presentan desperfectos graves. Pero cuando ocurren, una reparación es mucho más compleja y delicada”, advirtió el ingeniero que se desempeña en la empresa distribuidora del servicio eléctrico.
“Primero tenés que encontrar la falla y después abrir pozos para hacer la reparación. Eso lleva su tiempo y por eso es imprescindible la doble alimentación”, acotó el profesional.
Al igual que otros especialistas consultados por este medio, el técnico de Edesa cuestionó que en la ciudad de Salta solo se exija el soterramiento de las redes energéticas, mientras avanzan, sin ningún tipo de limitación, los tendidos aéreos de otras empresas de telefonía y de televisión por cable.
Privilegios, en la mira
Desarrolladores de loteos también piden reglas claras e igualdad de condiciones.
Cuestionaron que parte de las urbanizaciones estén exceptuadas de cumplir la ordenanza, como sucede con las del IPV, y ven en esa salvedad un implícito reconocimiento de las onerosas contradicciones e incongruencias del artículo 293 del Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Salta.