Por Felipe Biella
La estabilización de la economía, la disminución abrupta de la inflación y un blanqueo exitoso representan un escenario propicio para la implementación de herramientas de financiamiento a mediano plazo dirigidas a desarrolladores, promotores y constructores de vivienda.
En este nuevo contexto macroeconómico, se evidencia la importancia que adquiere el rol del desarrollador a partir de las políticas públicas vigentes, donde el Estado pretende ser un facilitador para que el mercado resuelva los problemas relacionados con el déficit de vivienda.
La mayor problemática actual es la escasez de oferta de créditos para desarrollos inmobiliarios, una situación que afecta tanto a la Argentina como, específicamente, a Salta.
No existe una oferta de crédito específicamente diseñada para el negocio de promoción de vivienda, con condiciones estructuradas a partir de los flujos y la rentabilidad de cada proyecto. Actualmente, los desarrolladores pueden acceder solo a unos pocos productos de crédito personal o empresarial respaldados por garantías personales y/o corporativas.
Las incipientes hipotecas divisibles no solucionan el problema, pero abren una puerta a una nueva alternativa de crédito intermedio o "crédito puente" para desarrolladores de vivienda, a través de instituciones financieras interesadas en otorgar créditos finales con hipotecas a largo plazo a los adquirentes de las unidades resultantes del emprendimiento.
El éxito de este sistema dependerá de una reglamentación adecuada y de la estabilización económica. Es un engranaje virtuoso que, bien ejecutado, permitirá ampliar las opciones de vivienda, reducir costos y generar recursos para nuevos proyectos.
Lógicamente, el acceso de los desarrolladores a este financiamiento estará condicionado al cumplimiento de ciertos requisitos, como contar con toda la documentación técnica del proyecto aprobada, tener en orden las licencias, permisos y autorizaciones correspondientes, y, además, ofrecer una garantía que puede respaldarse con un buen nivel de preventas y sobre el terreno donde se construirá el proyecto, u otras.
Las instituciones financieras podrán securitizar esas hipotecas, es decir, emitir títulos respaldados con dichas hipotecas, mediante instrumentos que permiten asociar de forma directa a los mercados de capitales con el financiamiento para la vivienda.
Bajo este mecanismo, se emiten títulos y valores con diferentes niveles de riesgo, adquiridos por inversionistas en los mercados de capital. Este proceso permite, en primer lugar, una rotación más rápida de los recursos que manejan los bancos.
En la región, Chile y Colombia han logrado desarrollar un modelo exitoso en este segmento del mercado financiero, combinando la existencia de fondos disponibles para financiar las viviendas con la posibilidad de securitizar las hipotecas generadas.
Otra alternativa para obtener fondeo a mediano y largo plazo es el financiamiento colectivo o crowdfunding inmobiliario, un mecanismo novedoso y cada vez más frecuente a nivel global.
Esta opción está presente en el mercado de vivienda, tanto a nivel inmobiliario como hipotecario. En las variantes empleadas, permite invertir de forma colectiva en la compra y administración de un inmueble o bien en préstamos dinerarios a una persona física o jurídica para que adquiera una vivienda con la garantía real del bien hipotecado.
En los últimos años, han surgido plataformas especializadas en el sector que se promocionan como una nueva fuente de financiación para promotores y constructores, además de un nuevo nicho de inversión accesible para cualquier interesado.
Frente a otras alternativas, como la participación en Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria o en sociedades o fondos de inversión inmobiliarios, el crowdfunding inmobiliario se presenta como una posibilidad de invertir directamente en inmuebles concretos o proyectos elegidos por el inversor, quien tiene un elevado nivel de autonomía en la adopción de sus decisiones de inversión.
A nivel global, los casos de crowdfunding inmobiliario y hipotecario son cada vez más frecuentes en el mercado de vivienda. Mediante el crowdfunding inmobiliario se invierte de forma colectiva en la compra y administración de un inmueble, mientras que, en el caso del crowdfunding hipotecario (CFH), se presta dinero a una persona física o jurídica para que compre una vivienda con la garantía real del bien hipotecado.
Mientras la macroeconomía mantenga su tendencia y comience a crecer, con inflación en parámetros asimilables a los de la región, se presentarán grandes oportunidades de créditos intermedios para disminuir los plazos de obra y hacer realidad el sueño de la vivienda para aquellos a quienes hoy les resulta inaccesible.