Tal como ya ha ocurrido en el 2000/2005, se viene gestando otra imposibilidad de pago de los créditos hipotecarios tomados en la unidad de valor adquisitivo (UVA), actualizable por CER, valor que va creciendo diariamente.
La gente que ha adquirido préstamos para refaccionar una casa, o bien para poder adquirir parte del dinero líquido para comprar un inmueble, se está encontrando con la imposibilidad de pagar mes a mes sus obligaciones. Ello es así debido a que, por la inflación que se va generando, los créditos UVA y las demás obligaciones elementales están produciendo un cortocircuito en el pago de las cuotas. Si bien por medio del decreto 767/20, que durará hasta julio del corriente año, se subvenciona el importe de las cuotas que superen el 35% con respecto al ingreso mensual del deudor, lo cierto es que las demás obligaciones no están subvencionadas y ponen cuesta arriba al jefe/jefa de familia para solventar sus necesidades.
La explicación de este fenómeno es sencilla. Cuando la actualización del salario va por escalera (más lento), la inflación va por ascensor (más rápido). Pero no es solo eso lo que viene a marcar un impedimento de pagos. Hemos pasado por una pandemia con una batería de decretos de necesidad y urgencia que han devastado el poder económico de muchas familias, aparte de derechos fundamentales en los cuales los jueces han sido reacios a hacerlos valer. Vale recordar la prohibición de desalojo, la falta de pago de alquiler autorizada por decreto, entre otras atrocidades.
El resultado está a la vista y se empiezan a encaminar en los estudios jurídicos. Así las cosas, se juntan a diario las consultas a los abogados preguntando cómo pueden resolver, ya que no están en posición de honrar esos pagos.
Esto se vuelve a repetir como en los años 2000 al 2005, cuando las cataratas de remates de viviendas se tornaba una costumbre. La experiencia me ha enseñado como actor y autor de la ley de suspensión de ejecuciones hipotecarias, cómo salir adelante en un país no tan sumergido en la crisis habitacional.
Durante el gobierno de Néstor Kirchner (2005) se ha pedido la suspensión de ejecuciones hipotecarias y acto seguido se estableció un sistema de refinanciación de las ejecuciones, por lo cual se especificaba las que estaban en proceso de arreglo, o las que ya tenían fecha de ejecución, siendo estas últimas las que estaban judicializadas.
Afortunadamente se llevó todo al plano de la refinanciación, estableciendo que la cuota de pago no se pudiera superar desde el 20 al 30% del ingreso familiar. Así se suspendieron todas las ejecuciones hipotecarias y se ha establecido la refinanciación. Esto ha generado dos asuntos importantísimos: no ocurrieron más desalojos de familias y los bancos volvieron a contar con un dinero que estaba congelado en manos de un cliente que no hacía efectivo el pago, un problema que tampoco resolvían en los juzgados.
En el mientras tanto, ¿qué podría ocurrir si se empiezan a realizar los desalojos por incumplimiento de los créditos hipotecarios?
Vale decir que estamos ante la peor tormenta perfecta de crisis social de viviendas, y esto se debe a que la escasez habitacional imperante en la Argentina, que a la fecha no tiene precedentes, es gravísima.
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Tal como ya ha ocurrido en el 2000/2005, se viene gestando otra imposibilidad de pago de los créditos hipotecarios tomados en la unidad de valor adquisitivo (UVA), actualizable por CER, valor que va creciendo diariamente.
La gente que ha adquirido préstamos para refaccionar una casa, o bien para poder adquirir parte del dinero líquido para comprar un inmueble, se está encontrando con la imposibilidad de pagar mes a mes sus obligaciones. Ello es así debido a que, por la inflación que se va generando, los créditos UVA y las demás obligaciones elementales están produciendo un cortocircuito en el pago de las cuotas. Si bien por medio del decreto 767/20, que durará hasta julio del corriente año, se subvenciona el importe de las cuotas que superen el 35% con respecto al ingreso mensual del deudor, lo cierto es que las demás obligaciones no están subvencionadas y ponen cuesta arriba al jefe/jefa de familia para solventar sus necesidades.
La explicación de este fenómeno es sencilla. Cuando la actualización del salario va por escalera (más lento), la inflación va por ascensor (más rápido). Pero no es solo eso lo que viene a marcar un impedimento de pagos. Hemos pasado por una pandemia con una batería de decretos de necesidad y urgencia que han devastado el poder económico de muchas familias, aparte de derechos fundamentales en los cuales los jueces han sido reacios a hacerlos valer. Vale recordar la prohibición de desalojo, la falta de pago de alquiler autorizada por decreto, entre otras atrocidades.
El resultado está a la vista y se empiezan a encaminar en los estudios jurídicos. Así las cosas, se juntan a diario las consultas a los abogados preguntando cómo pueden resolver, ya que no están en posición de honrar esos pagos.
Esto se vuelve a repetir como en los años 2000 al 2005, cuando las cataratas de remates de viviendas se tornaba una costumbre. La experiencia me ha enseñado como actor y autor de la ley de suspensión de ejecuciones hipotecarias, cómo salir adelante en un país no tan sumergido en la crisis habitacional.
Durante el gobierno de Néstor Kirchner (2005) se ha pedido la suspensión de ejecuciones hipotecarias y acto seguido se estableció un sistema de refinanciación de las ejecuciones, por lo cual se especificaba las que estaban en proceso de arreglo, o las que ya tenían fecha de ejecución, siendo estas últimas las que estaban judicializadas.
Afortunadamente se llevó todo al plano de la refinanciación, estableciendo que la cuota de pago no se pudiera superar desde el 20 al 30% del ingreso familiar. Así se suspendieron todas las ejecuciones hipotecarias y se ha establecido la refinanciación. Esto ha generado dos asuntos importantísimos: no ocurrieron más desalojos de familias y los bancos volvieron a contar con un dinero que estaba congelado en manos de un cliente que no hacía efectivo el pago, un problema que tampoco resolvían en los juzgados.
En el mientras tanto, ¿qué podría ocurrir si se empiezan a realizar los desalojos por incumplimiento de los créditos hipotecarios?
Vale decir que estamos ante la peor tormenta perfecta de crisis social de viviendas, y esto se debe a que la escasez habitacional imperante en la Argentina, que a la fecha no tiene precedentes, es gravísima.
La nueva ley de alquileres vino a marcar uno de los peores errores llevados adelante por los diputados con ideas populistas, considerando que han prohibido parcialmente el acuerdo de partes o la libre determinación en los contratos, al quedar establecido que los contratos inmobiliarios con destino a vivienda están normados con el intervencionismo del Estado.
La norma establece que los precios de los alquileres solo pueden ajustarse anualmente, utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Esto ha provocado que el salto de alquiler por año es superior al salario establecido por las paritarias y, por otro lado, el propietario ha sufrido unos cuantos meses el retraso de actualización de precio.
Tal como lo expresa una de las máximas eminencias en derecho inmobiliario, el Dr. Enrique L. Abatti, “es una ley equitativa, porque todas las partes pierden”, sostiene con justa razón.
Podemos decir que el recupero anual de inversión para el propietario es muy bajo, por lo cual a la hora de poner al mercado nuevamente esa propiedad en alquiler lo hace a precios muy por encima de la media, los cuales son prácticamente impagables.
Muchas propiedades han sido retiradas de los alquileres y allí nos encontramos con otra problemática política, por lo cual algunos legisladores quieren implementar impuestos a las propiedades que estén deshabitadas lo cual incurre nuevamente en violaciones a los derechos de los argentinos, y el gran temor de los propietarios, inversionistas, empresas constructoras, entre otros.
Con este efecto centrífugo recrudece cada vez más la sensible crisis social que existe en la Argentina y, volviendo al tema de los remates y desalojos, si ocurrieran ¿Adónde irían a vivir las familias desalojadas? ¿Quiénes vuelven a quedarse con las propiedades?
Esta historia ya la vivimos y más que aplicar la teoría de la imprevisión, el derecho argentino deberá redactar la teoría de lo previsible por culpa exclusiva de la política.
Nace la pregunta que todos tímidamente nos hacemos, ¿Los políticos no son responsables por los vaivenes económicos y jurídicos ante un juez, ante Defensa del Consumidor?
(*) Autor del proyecto de ley de suspensión de ejecuciones hipotecarias y de la ley de refinanciación de créditos hipotecarios.