Si ocurriera el milagro de que la Nación nos diera 2 o 3 mil viviendas, en Salta no tenés dónde construirlas.
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Si ocurriera el milagro de que la Nación nos diera 2 o 3 mil viviendas, en Salta no tenés dónde construirlas.
Para Juan Martín Biella Calvet (47) hablar del déficit habitacional actual en Salta responde al análisis de diversas variantes. Destacó fundamentalmente la falta de servicios, la escasa o nula planificación en el desarrollo de la ciudad, de previsibilidad en las ideas que se ejecutan y, finalmente, algo que nunca se vio antes en la provincia: la clase media no tiene acceso a la casa propia.
Con 20 años de trabajo en el rubro inmobiliario y con la herencia adquirida en la actividad de su padre y de su abuelo, Juan Biella aseguró en una charla con El Tribuno que lo suyo es ser inmobiliario.
Actualmente lidera la Cámara Inmobiliaria Salteña y el Colegio Unico de Corredores de la Provincia y transformó una actividad en una profesión para preservar los derechos de los ciudadanos en materia inmobiliaria.
¿Recuerda en Salta alguna otra época en la que hubo el déficit habitacional que existe actualmente?.
Por primera vez la falta de viviendas ha hecho subir la demanda de alquileres. El valor del alquiler sube por dos cosas: una, por la inflación, y otra, por la oferta y demanda en el mercado. Ante la falta de vivienda, hoy lo que varía es que un alquiler que valía $2.000, hoy vale $2.500, porque hay una alta demanda
Por ejemplo, para una casa, el contrato de 24 meses prevé las actualizaciones suponiendo cómo van a ser los aumentos salariales. Este año empezamos con 1.000, el otro año vamos con 1.200 y se supone que cuando uno cierra el ciclo, el alquiler debería estar actualizado, pero eso no pasa; está más elevado por la misma demanda.
Eso no ocurría en otras épocas y puedo decir que ocurría en las unidades chiquitas de un dormitorio cuando había bonanza económica, porque “el solo y la sola” se iban de la casa y buscaban algo. Hoy estamos hablando de que la que demanda es la familia de clase media, que es la casita de tres dormitorios, alrededor de la ciudad o en los barrios.
Pero, al parecer, el déficit de vivienda es una problemática que afecta a todo el país.
Diría que afecta más a Salta, porque en Jujuy se construye dos o tres veces más que aquí. Algunos dirán que ahí está Milagro Salas, pero se construye más. En Tucumán también se está construyendo muchísimo más, pero a pesar de ser un tema político estas provincias han logrado, evidentemente, que la Nación les mande más cantidad de viviendas.
¿Cuál es la diferencia entre vivienda y solución habitacional?
Una vivienda puede ser una casa sencilla, pequeña, de 40 metros cuadrados, pero es una casa. Se llama solución habitacional a lo que se hace para aquellas familias que están en asentamientos o barrios que entraron en el Plan Familia Propietaria y que hicieron un ranchito. Esa solución les ayuda a poner la cocina y el baño; les mejora la calidad de vida, pero no es una solución total.
Mencionó anteriormente que no todo es un tema del Estado y de la política, pero en otras provincias como San Luis hubo otros resultados en la construcción de viviendas. ¿Cómo se encaró el problema ahí?
Lo de San Luis es maravilloso. La política habitacional de San Luis es impresionante porque no se concibe el ranchito de ladrillo y de chapa. Es toda una megaclase media y lo que se ve son casas, no pequeñas unidades habitacionales. Ellos lograron eso porque, en primer lugar, el que no paga se va; segundo, allá lo que está volcado es el mercado del alquiler porque el que alquila es el que se fue a radicar a la provincia y no tiene la antigedad para recibir una vivienda. Acá los políticos entregan viviendas a mucha gente a la que no les tendrían que entregar. Además, nosotros tenemos una afluencia de vecinos importante. En San Luis las cuotas son muy accesibles, van desde los $60 y hasta los $300 pesos. Al salteño esto no le entra en la cabeza. Ellos no hicieron una gran ciudad sino ciudades medianas. No existe como acá la gran ciudad de Salta; allá una ciudad tiene 70 mil habitantes, la otra 50 mil, etc. Hay una planificación.
¿Ud. cree que eso no hay en la ciudad?
En San Luis se planifica para los próximos 10 o 20 años y lo instrumentan. Por la desorganización que nosotros tenemos, todos se lavan las manos y mirá lo que es Salta. Hemos llegado al río en el norte, hemos llegado al límite en el sur, tenemos la línea de cerros y los últimos planes de viviendas en el sur se construyeron en Cerrillos.
Si el desarrollo fue desorganizado, ¿qué posibilidades hay de construir y de que Salta dé respuestas al déficit habitacional?
Si hoy ocurriera el milagro de que la Nación nos diera 2 o 3 mil viviendas para construir en Salta Capital no tenés dónde hacerlas. Vos dirás, expropio los terrenos, pero aun haciendo eso, no tenés los servicios. Esa falta de planificación hace que perdamos cualquier plan, porque vos para pedir una vivienda tenés que saber dónde las vas a construir. Miremos los monoambientes; hasta el mismo Gobierno que controla las prestatarias que tienen más influencia que un particular no tiene la factibilidad de servicio, está usando la de otras barrios que tampoco la tienen. Es decir que hay desinversión.
En primer lugar, no se hacen las inversiones en la medida que se necesitan, por eso es que hablamos de falta de servicios. Está bien, se necesita mucha plata para hacer las obras de servicios, pero para las obras básicas no.
En segundo lugar, las inversiones que te piden las entidades prestatarias de servicios inciden muy fuerte en el valor de lo que vas a desarrollar, desde el terreno hasta el edificio. Lo que tenían que invertir las prestatarias no lo han hecho, entonces se lavan las manos ellas y el Estado.
En este mapeo, ¿dónde se podría construir?
Hay más de 1.000 hectáreas en el Acceso Oeste, en la circunvalación. Esos terrenos se pueden incorporar al ejido urbano, pero el problema es que no tienen servicios; esto se repite en toda Salta. Los terrenos ubicados a lado del estadio Martearena van a ser algo más comercial, no para planes de vivienda. Si vos querés hacer un desarrollo, necesitás hacer un pozo y tenés que rogar que haya agua, porque ni el acueducto Norte ni el Sur solucionaron el problema; no hay solución para el agua. Una cosa es hacer countries con lotes grandes y tener pozos ciegos, y otra muy distinta es hacer un barrio de casas, cada una con un pozo ciego; es una contaminación total. El agua y las cloacas son el principal problema.
La electricidad quizá sea lo menos importante porque si tenés tensión, colocás transformadores y más o menos funciona.
Se presentó esta semana un proyecto en el Concejo Deliberante que promueve la transferencia de las tierras del Ejército a la Municipalidad para construir viviendas, ¿qué opina?
En la zona oeste de la capital todavía se puede hacer casas. En el resto, sólo se puede construir verticalmente.
Yo no tocaría esos terrenos. Si tendría que desarrollar lo haría camino a Gemes, Cerrillos o La Merced, no para la zona norte porque sería destruirVaqueros y La Caldera. Buscaría ir para el Valle, camino a Gemes, pero desarrollaría un apéndice de la ciudad.
¿De qué tipo de construcción hablamos?
En la capital salteña, excepto la zona oeste que se puede hacer un desarrollo de casas, pero el resto la ciudad tiene que ir en altura, es decir, hablamos de construcciones verticales. Volvemos al mismo problema, los servicios existentes no dan abasto. La política del Gobierno es consumar menos para que alcance para todos. Los paquetes de viviendas en los que se debería haber construido en altura, por ejemplo el barrio El Huayco; en vez de hacer tantas casitas se podría haber construido 20 edificios. Entiendo que es mucho mejor vivir en una casa, tener un terreno, pero cuando hay que dar solución a un problema, es importante mirar otras posibilidades. El tema es que los planes de vivienda, no contemplan la construcción de edificios, sino el modulito de la casa de 40 metros cuadrados. Los salteños no estamos acostumbrados a convivir con edificios pero en algún momento hay que pensar en la construcción en altura.
Volviendo al tema de los servicios, ¿por qué hay emprendimientos privados en lugares donde el Estado dice que no se pueden quedar las familias porque no hay servicios?
El tratamiento que tiene el Estado es diferente al privado. Cuando el privado va a las prestatarias, excepto la del gas, y pide la factibilidad de los servicios para el desarrollo que va a realizar, en el 99% de los casos cualquiera de las dos prestadoras te dice no. Luego te dicen que si decidieras hacer tal o cual inversión y las obras complementarias, podrías llegar a tener servicio.
Con esa documentación desarrollás tu espacio de inversión y analizas si te dan los costos; si requiere de una inversión millonaria, obviamente, no la hacés.
Entonces el cambio en las reglas de juego es otro problema.
Todo es muy azaroso, por eso es que la construcción en Salta es más cara que en otras provincias. Perdimos la previsibilidad. Para un desarrollista, la previsión es fundamental para poder estimar los costos. Además, hay que prever otras variables, como la estabilidad del dólar y la situación macroeconómica. Lo que sí no se puede contemplar es la variable política ni la de los servicios. Entonces, los desarrollistas se cubren y piensan los posibles cambios en las políticas municipales. Quizás hoy se puede hacer un edificio de 5 pisos, pero mañana no. Este tipo de cosas hace que la provincia pase a ser más cara que las otras.
¿Estas dificultades son la que generan grandes estafas en los terrenos?
Tardamos dos años en terminar los papeles del último loteo y fue porque empezamos el trámite y no se sabe cuando termina. Nosotros, en materia de loteos, hasta no tener la documentación final no vendemos porque ya no quiero tener problemas. Eso te hace ser un desarrollista muy cuidadoso, pero muy lento. En cambio, hay gente que empieza el proyecto con mala fe. Es decir, lotean sabiendo que no es posible poner servicios en el lugar, pero no les importa y le dan para adelante, con el supuesto de que después se podrá realizar la conexión. El problema es que mucha gente no va a tener los papeles, y quizás el negocio de ese proyecto sea que vos dejes de pagar la cuota mensual.
¿Por qué?
Porque si se incumple con el pago de cuotas consecutivas, el plan se cae y del monto depositado te se descuentan los gastos administrativos, que son altísimos. Entonces si uno pagó $3.000, casi no te devuelven nada.
¿Qué se hace al respecto? ¿En qué hay que fijarse para no ser estafados?
Sería bueno que Defensa del Consumidor lleve un control sobre este tema que es importante.
Nosotros, como Colegio Unico de Corredores de la Provincia, tenemos un convenio en capital para que ninguna inmobiliaria se establezca si no tiene un corredor autorizado. El Colegio tiene control sobre los no matriculados. Lo que recomendamos a la gente es que se fije si en el lugar al que recurre para contratar hay un corredor inmobiliario. Ello le brindará seguridad, porque significa que hay un responsable.
Al final de todo esto, lo que se ve es que no hay financiamiento para la clase media?
El segmento de compradores del edificio y del dúplex es la clase media alta para arriba. Aquellas personas que ganan más de 10 mil pesos por grupo familiar. La media son los que ganan entre 5 y 10 mil pesos; los de la media baja son los que están por debajo de los 5 mil pesos.
La clase media, no tiene acceso y están condenada a alquilar. Eso genera preocupación porque el derecho de acceso a la vivienda está vedado.