En los últimos diez años se presentaron en Inmuebles 650 proyectos de loteos, de los que apenas 100 (el 15%) cumplimentaron todos los pasos legales y tienen hoy los planos aprobados.
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En los últimos diez años se presentaron en Inmuebles 650 proyectos de loteos, de los que apenas 100 (el 15%) cumplimentaron todos los pasos legales y tienen hoy los planos aprobados.
De los 550 expedientes que no llegaron a buen puerto, solo 120 registran actualmente algún movimiento en los trámites. Los restantes 420 quedaron en el aire por falta de efectiva provisión de servicios, líneas de ribera indefinidas, observaciones a los accesos viales proyectados y otros rechazos.
Muchos de los que fraccionaron fincas y facturaron fortunas con las parcelas vendidas al margen de las normas, abandonaron las tramitaciones legales, pese a los compromisos asumidos ante miles de compradores defraudados.
Detrás de los asientos del organismo registral de inmuebles, hay loteos y urbanizaciones que se corresponden mayoritariamente con emprendimientos privados y también con proyectos habitacionales canalizados por organismos como el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) y la Subsecretaría de Tierra y Hábitat.
Los registros oficiales solo muestran la cara visible del problema, porque a la par de loteadores y desarrolladores más o menos cumplidos hay oportunistas, estafadores y loteos que carecen de las más elementales factibilidades y certificaciones exigidas por las normas de planeamiento urbano, catastro y protección ambiental.
El área metropolitana de Salta concentra a más de la mitad de los loteos irregulares o registrados en Cerrillos, San Lorenzo, Campo Quijano, Vaqueros y La Caldera. Otros municipios de la región, como Rosario de Lerma, La Merced y El Carril, les siguen en el proceso expansivo y desarticulado que se rige por lógicas del negocio inmobiliario e impacta sensiblemente en el ambiente, la calidad de vida, el tránsito, el transporte público, la disposición de residuos urbanos y otros servicios e infraestructuras que generan cuantiosos gastos al Estado provincial y los municipios.
En los entornos de la ciudad de Salta, según registros de la Municipalidad capitalina, se tramitan actualmente 32 loteos privados. En los últimos cuatro años se aprobaron 10 proyectos. Entre los truncos resaltan emblemáticos desarrollos privados como los que promovieron el fallecido ingeniero Jorge Federico Méndez en finca Valdivia (2009) y el empresario Arturo Isola en los loteos Santa Mónica I, II y III (2010).
En finca Valdivia, resultaron afectadas unas 600 familias, de las que más de 90 viven desde hace ocho años en el loteo de Méndez sin servicios de agua, cloacas, energía eléctrica ni alumbrado público. Tampoco cuentan con catastros ni escrituras. En esas condiciones, los lotes se siguen ofreciendo a personas incautas, o concientes de que adquieren un lote ilegal que, por experiencia, será en algún momento regularizado y dotado de servicios e infraestructuras con fondos del erario público.
Las 400 familias estafadas en Santa Mónica dan fe de ello, porque con sus denuncias y movilizaciones lograron que esos terrenos de la zona sudeste terminaran expropiados por la Provincia. Aún así, todavía viven en precarias condiciones y reclaman servicios esenciales.
En Cerrillos, municipio vecino de la capital que se infestó en los últimos años de loteos privados y públicos, estalló en junio de 2018 otro gran escándalo. Cientos de familias que compraron terrenos y viviendas en las urbanizaciones Cielos del Valle y Cielos del Sur, terminaron defraudadas. En el centro de las denuncias quedó IKBA, empresa inmobiliaria manejada por Matías Desimone, hijo del expresidente de Dinar, Andrés Desimone y sobrino de Miguel Desimone, quien dejó otro tendal de damnificados con la quebrada agencia de turismo Denario. IKBA parece seguir el mismo derrotero que la quebrada Denario.
Denuncia en La Isla
En el kilómetro 9 de la ruta 26 (camino a La Isla), propietarios de la finca El Cardón denunciaron que está en curso un anteproyecto de urbanización que “arrastrará a la zona a un desastre inevitable con consecuencias irreversibles”.
Los denunciantes son Luc Theys y Françoise Gosset, dos científicos belgas que tomaron conocimiento, por fuentes extraoficiales, de un plan para convertir a cuatro fincas rurales de la zona en una megaurbanización de más de 1.000 parcelas, con alrededor de 6.000 habitantes, en terrenos sin aptitud y con insuficiencias de servicios e infraestructuras.
Aunque en el municipio cerrillano aún no se hizo ninguna presentación formal sobre el citado proyecto, el matrimonio belga se tomó el trabajo de elaborar un pormenorizado informe de impactos ambientales y sociales de 160 páginas. Luc es un ingeniero en Cartografía, Geodesia y Topografía de Bruselas, especializado en urbanización. Su esposa es una doctora en ciencias geográficas de la Universidad de Lieja especializada en Geología, Geomorfología, Hidrografía y Edafología Sedimentaria.
“Con la experiencia de nuestra formación y actividades profesionales durante 30 años, hemos realizado centenares de urbanizaciones en Europa, con lo cual podemos permitimos hacer notar a ustedes que nunca hemos realizado una urbanización en tan malas condiciones”, manifestaron en el informe de impactos que elevaron días atrás a la intendenta Yolanda Vega, con copias a las autoridades de la Dirección General de Inmuebles y los organismos ambientales de la Provincia y la Nación. En el trabajo, que acercaron también a El Tribuno, señalaron “lo absurdo de construir sobre arcilla pura y un terreno totalmente plano y sin cloacas (parte este) y sobre un terreno con pendiente pronunciada (parte oeste)” de la ruta 26.
Expusieron, a la par, los impactos sobre la flora, la fauna y la salud pública. “Les aconsejamos leer muy detenidamente nuestras pruebas con fotos y explicaciones científicas de la inviabilidad técnica, económica y social del proyecto”, remarca el informe, y concluye: “Si la Municipalidad estuviera de acuerdo en otorgar su permiso, por todas estas razones absurdas tomaremos las medidas adecuadas para oponernos al proyecto de esta urbanización pirata sin tener en cuenta las leyes y reglamentos vigentes”.
Habrá nuevas reglas para loteadores
Deberán garantizar las infraestructuras y servicios con cauciones.
La Comisión de Loteos que se conformó en diciembre de 2018 y coordina Fanny Velarde, funcionaria de la Jefatura de Gabinete provincial, presentará el mes próximo ante legisladores provinciales y autoridades municipales las reformas propuestas para evitar más estafas, impactos negativos y costos transferidos al Estado.
Garantías
La modificación de la normativa vigente, según adelantó Velarde, incluirá la exigencia de una garantía real o seguro de caución para asegurar que los servicios e infraestructuras comprometidos en los proyectos de urbanización sean ejecutados por los desarrolladores y que su costo no termine transferido al Estado, como ocurre actualmente.
Sanciones más duras
A la par de los seguros y garantías, se endurecerán las multas, sanciones e inhabilitaciones previstas ante incumplimientos.
Todos los papeles
Además, para iniciar los trámites de registración y subdivisión catastral ante Inmuebles, los responsables de los loteos y proyectos de urbanizaciones abiertas o cerradas deberán presentar la totalidad de las factibilidades y certificaciones. Esta medida apunta a evitar que los expedientes queden a medio camino y a agilizar los tiempos de las aprobaciones de planos, subdivisiones catastrales y escrituraciones de las parcelas.
Una coordinación que será creada como parte de la reforma y que dependerá de la Jefatura de Gabinete provincial realizará el seguimiento de los expedientes y auditará a los diferentes organismos que intervienen en los procedimientos de evaluación, aprobación y registración de los desarrollos urbanísticos.
Registros públicos
La reforma también prevé la habilitación de un registro público de loteadores y otro de loteos. A través de una página web que ya está en etapa de desarrollo, los interesados tendrán acceso a información detallada sobre la situación legal de diferentes loteos y el estado de los expedientes tramitados.