El sueño del techo propio se esfuma para miles de familias salteñas

En 2019, un estudio del Instituto de Estudios Económicos sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL) advirtió sobre un déficit habitacional en aumento. En ese trabajo, Lucas Dapena advirtió que en Salta la brecha creció de 46.768 viviendas en 2001 a 72.203 en marzo del año pasado. "Desde el último estudio que hicimos, la situación empeoró", afirmó el economista de la Fundación Mediterránea, tras señalar que está próximo a publicarse un nuevo estudio. Los datos preliminares son preocupantes. "La inflación superior al 50% en 2019, más el parate económico de ese año, tornaron inalcanzables los inmuebles existentes", apuntó Dapena. "Todos los años se suman nuevas parejas y familias a la demanda de viviendas en la provincia. El ritmo de construcción de casas no alcanza a cubrir esas necesidades", precisó el economista que desde el pasado 11 de mayo preside el Consejo Económico y Social de la Provincia. "Hay que buscar nuevas soluciones para este problema de larga data y generar alternativas de financiamiento distintas a las tradicionales", sugirió, al insistir en la necesidad de una adecuada articulación público privada.

La inmensa mayoría de las familias sin techo, por los bajos niveles de sus ingresos, está marginada de los créditos, programas subvencionados como Procrear y los desarrollos inmobiliarios privados.

Por el elevado costo de las infraestructuras -y por normas que las encarecen- las parcelas de las urbanizaciones privadas solo están al alcance de los sectores con mayores ingresos.

En lugar de expropiar y afectar inversiones privadas, el Gobierno debería pensar en complementarlas con medidas y normas más razonables.

Los trámites de subdivisión y escrituración demoran cuatro años. Un decreto, aprobado a fines de 2019, estableció nuevos procedimientos para aprobar loteos que evitarían estafas, garantizarían la ejecución de las obras comprometidas y acortarían las demoras de las tramitaciones a la mitad. Esa norma sigue en espera de aplicación. Por otro lado, quedaron pendientes tratativas que inició el gobierno anterior con los bancos para que acepten los boletos de los terrenos como garantía a fin de que familias sin viviendas puedan acceder a créditos como los de Procrear.

A nivel de ordenanzas también podrían revisarse algunas para que capitales privados se reorienten hacia loteos y urbanizaciones con viviendas más accesibles.

 

 

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En los vacíos urbanizables que quedan en la capital salteña los suelos son más caros que en otros municipios. En un desarrollo de 20 hectáreas, el valor de las tierras representa el 40,6% del precio final de cada lote. Las obras de infraestructura también tienen una fuerte incidencia (30,5%) en el costo de las parcelas. Uno de los factores que más elevan el precio de los terrenos es la ordenanza que obliga a instalar en los loteos redes de baja tensión y de alumbrado público soterradas. La norma municipal encierra grandes paradojas, porque, por un lado, dejó a los grupos familiares con menores niveles de ingresos sin posibilidades de poder acceder a un terreno. El gobierno incumple abiertamente esa ordenanza en los loteos estatales.

Para desarrollos realizados en la segunda etapa de la zona urbanizable de la capital provincial, además de las superficies ocupadas por calles, ochavas y veredas, debe destinarse el 15% de la superficie a espacio verde y otro 9% a equipamiento comunitario. A la par, por tratarse de un área subrural, se exige la cesión de otro 6% de las tierras para espacios de uso institucional provincial, como comisarías, escuelas y salas de primeros auxilios. Los loteos, como en otros municipios, deben contar con cordones cuneta. Aguas del Norte exige que lotes de menos de 1.000 metros cuadrados tengan el servicio de cloacas, disposición que alcanza también a otras comunas.

En Cerrillos las ordenanzas exigen porcentajes de cesión de tierras para usos públicos menores. Es un 10% para espacio verde y un 5% para equipamiento comunitario, además del 6% correspondiente a los espacios de uso institucional provincial.

En Cerrillos el valor de los suelos es más bajo (representa el 34,8% del costo de los lotes), pero las obras de infraestructura inciden con un 38,7%. Esto se debe a las grandes longitudes de los nexos que deben ejecutarse para llevar a los loteos los servicios públicos.

Vaqueros se convirtió en una localidad muy codiciada. El valor de las tierras, en un loteo de 20 hectáreas, representa el 36,2% del precio final de los lotes. El costo de la infraestructura incide con otro 19,9%.

En San Lorenzo la superficie mínima permitida en los terrenos es de 625 metros cuadrados, una medida excluyente.

 

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