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¿Qué cambios habrá en el sector inmobiliario con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial?
En materia inmobiliaria, quedaron un montón de lagunas, como decimos en derecho. Seguramente esto generará más expedientes judiciales. Eso es lo que hay que evitar. El Código Civil que redactó el insigne Vélez Sarsfield tiene más de 4.000 artículos, además está el Código Civil. En la unificación quedó uno solo que tiene 2.671 artículos. Lo breve, si es bueno, como decía Sarmiento, dos veces bueno. Pero a veces cuando se resume tanto quedan cuestiones en el tintero.
En locaciones, ¿cuál es el principal defecto?
La pesificación universal de todas las obligaciones. El proyecto original de Lorenzetti, que entregó a la señora Presidenta en marzo de 2012, siguiendo la tesitura actual de los artículos 617 y 619 del Código Civil, preveía a la moneda extranjera como de curso legal. Quien tomaba una deuda en dólares, la cancelaba únicamente con esa moneda pautada en los contratos. Eso se cambió cuando reformaron el proyecto de reforma de los Códigos, en junio de 2012, aduciendo razones, increíbles en el siglo XXI, de soberanía. Esto para Argentina es un gran retroceso. Se redactó nuevamente ese artículo 765, que reemplaza al 617, y dice que la moneda extranjera se la considera como una obligación de entregar cosas, un ladrillo, una motocicleta, volvimos al régimen primitivo. Todos estamos acostumbrados a usar la moneda extranjera en las transacciones importantes porque el peso no tiene respaldo. Así, hay que utilizar alquimias para seguir haciendo operaciones relacionadas la moneda extranjera.
¿El artículo dice textualmente el término cosa?
Sí. El artículo 765 se refiere a la obligación de entregar "cierta cantidad de cosas''. El tema es así, quien está obligado a pagar en moneda extranjera puede liberarse pagando con moneda de curso legal, obviamente al cambio oficial. Así todos los deudores optan por esto. Todo el mundo habla del dólar blue o clandestino, pero yo me refiero a cómo se cotiza el dólar en Montevideo, ese es el valor real con respecto al peso. No estamos hablando de la cueva de la esquina sino del Banco Central de la República Oriental del Uruguay, que lo cotiza hoy a 13 pesos. Esa es la realidad, y allá no es ilegal.
¿No hay forma de seguir con la moneda extranjera?
Se pueden utilizar fórmulas porque a las modificaciones que le hicieron a la reforma del Código se olvidaron de reformular el artículo 1.133, en relación al precio de la compraventa, que puede referirse al valor de una cosa. Entonces, si de acuerdo al artículo 765, la moneda extranjera es una cosa, yo puedo referir el valor de una cosa. El valor de una casa, que es una cosa, lo puedo referir a la cantidad necesaria de pesos para comprar otra cosa que es el dólar en Montevideo, conforme a cotización del Banco Central de ese país del día anterior a la transacción. Se entra al sitio www.bcu.gub.uy y ahí está todo servido en bandeja. Ese es un método.
¿Y la locación puede fijarse en dólares o referirse a esa moneda?
La locación no se podría hacer netamente en dólares porque el precio del alquiler debe ser, según el nuevo Código Civil y Comercial, un precio cierto y en dinero. Y si la moneda extranjera no es dinero sino una cosa, así se desnaturalizaría el contrato de locación y no sería tal. Entonces, lo que hay que ver es la cantidad necesaria de pesos para comprar la cantidad de dólares en Montevideo el día del pago, aplicable al leasing inmobiliario, al fideicomiso, etc. El artículo 1.187 del nuevo Código Civil y Comercial dice que se le aplica en relación al precio las normas de la compraventa también. Y esto es lo que olvidaron de reformar y nos abrió la puerta a poder seguir utilizando los dólares, al menos como referencia.
Se unificaron los plazos de los contratos para alquileres residenciales y comerciales...
Hasta el 31 de julio rige el plazo mínimo legal de la locación de viviendas por dos años y el resto de las locaciones, comercial, oficina, galpones, por tres años. Ahora se unifica todo en dos años. Es discutible porque entiendo que las locaciones comerciales deben tener como mínimo tres años porque un comerciante gasta mucho en instalaciones.
¿Qué aspectos positivos ve en el nuevo Código para el sector inmobiliario?
Hoy para poder iniciar un juicio de desalojo tienen que pasar dos meses de mora y luego están los diez días para intimarlo. Esos diez días se eliminaron en el caso de alquileres comerciales y siguen solo para viviendas.