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Sebastián Piliponsky vive y trabaja en la ciudad de San Miguel de Tucumán. Es socio gerente de Link Construcciones desde 2012. La empresa tiene 100.000 metros cuadrados en ejecución y 1.000 viviendas en construcción. Además, es socio gerente de Sigma Constructora y fue director de Isaura Barcelona. Hoy será parte del panel "Desarrollos en el NOA", en una nueva edición de Hablemos de lo que viene - Desarrollos inmobiliarios.
¿Cómo definiría su trabajo?
Yo soy desarrollador inmobiliario, soy uno de los eslabones del urbanismo entendiéndose en la creación de ciudades y de viviendas. Parte del urbanismo está definido por las cuestiones públicas respecto del diseño de ciudades, del servicio y de la infraestructura y planeamiento urbano. La gente tiene que vivir en algún lugar y es la parte pública la encargada de generar las condiciones para crear las ciudades, nosotros somos el eslabón que construimos las viviendas para que después la gente habite.
¿Su exposición qué temática abordará?
Contaré lo que hago, que es el desarrollo urbano, que básicamente es identificar qué es lo que necesita la gente a la hora de vivir. Luego compramos los terrenos, construimos las viviendas y las vendemos. Mi tarea es identificar las necesidades de la población de dónde quiere y dónde puede vivir (que son dos cosas diferentes), identificar el producto y lograr que la gente compre lo que ofrecemos.
"Tenemos un mercado desvirtuado: el que compra no vive y el que quiere comprar no tiene crédito".
¿Cómo ve el panorama actual de la construcción?
La vivienda es el activo más importante que uno puede comprarse en la vida. Uno puede comprarse un lavarropa, una heladera que son valores chicos no comparados con una vivienda. En Argentina tenemos mucho la idiosincrasia de la vivienda propia, esto viene de la historia de los argentinos. En nuestro país tenemos un déficit enorme, faltan viviendas, están hablando de 3 ó 4 millones de viviendas que faltan y esto se acelera porque en Argentina la vivienda es cara e inaccesible. Hoy un joven que se quiere emancipar y quiere comprar una vivienda no puede acceder porque la cantidad de sueldos que necesita para adquirirla es muy superior a lo que sucede en cualquier otro país vecino y también del mundo. Para tener una idea: en España son de 6 a 8 años, en Chile de 12 a 13 años, en Brasil 14 ó 15 y en Argentina eran hasta 26 años de salarios bruto para comprarse un departamento de 50 metros cuadrados. También es inaccesible porque no tenemos moneda y eso hace que no tengamos crédito para comprar, como en cualquier otro lugar del mundo, una vivienda en cómodas cuotas a 20 o 30 años.
¿Qué opina sobre las declaraciones de Milei y los deudores UVA?
Los créditos UVA fueron un intento de resolver un problema, pero no tenemos moneda, tenemos además un mercado chico, es muy difícil que exista el crédito hipotecario que es la base de la economía desarrollada. Yo viví en España y el mejor producto que mueve un banco es el crédito hipotecario y en Argentina es la tarjeta de crédito. Ahí te marca la diferencia. El mismo banco en los dos países tienen dos modelos de negocios totalmente distintos, porque en Argentina está destinado al consumo y en España en gran parte al crédito hipotecario porque tienen una garantía real y porque se pueden vender otros productos a los clientes.
¿Cómo se articula cuando faltan políticas públicas?
Está totalmente desarticulado. Este año yo me involucré en la Cámara de Constructores de Tucumán para que, desde un ámbito institucional, intentar articular con las políticas públicas. En Tucumán no está claro el plan, no hay plan de ordenamiento urbano que diga para dónde van a crecer las ciudades. En otros países, el Estado identifica hacia dónde quiere que la ciudad crezca, promueve planes de crecimiento para las ciudades, ejemplo el 22@ en Barcelona, y el gobierno indica las calles, los servicios, el transporte público y el código de edificabilidad. El Estado identifica una zona que puede crecer identificando quién es el cliente que puede ir a vivir a determinada zona, ejemplo un barrio donde pueden ir a vivir jóvenes vinculados con la tecnología y se preparó un plan de desarrollo urbano pensado para eso. Llevan el transporte público, llevan internet, el agua, la luz y prolifera determinado barrio en una articulación público privada.
"Con el cepo al dólar la gente tiene identificado al ladrillo como una forma de dolarizarse".
Las intendencias deberían ser las encargadas de establecer esos vínculos...
Tendría que haber equipos multidisciplinarios que identifiquen las necesidades de las ciudades para que se potencian e incentiven. Hoy no hay ningún tipo de incentivos para que los desarrolladores construyamos, la actividad está en términos históricos al mínimo, hay una carga impositiva tremenda, incluso las empresas de servicios nos cobran cánones que son muy fuertes al inicio porque ellos no hacen las inversiones que tienen que hacer, lo que hace que cuando nosotros terminamos los edificios no tenemos luz, agua ni cloaca.
Es un panorama muy complejo...
Tenemos una carga impositiva muy alta, sistemas constructivos arcaicos y cargas laborales muy altas lo que hace que la vivienda en Argentina sea cara e inaccesible, sumando la falta de moneda. Entonces yo voy a contar lo que hacemos dentro de las posibilidades que tenemos porque no hay ningún tipo de incentivo para empresarios como nosotros.
La demanda está muy baja porque la gente no puede acceder. La principal dificultad es que nosotros no construimos casas, con C; construimos tasas, con T. Porque las viviendas últimamente se convirtieron en un refugio de capital. Ya no compra aquel que quiere vivir sino aquel que quiere refugiar su capital y que luego le alquila a un tercero.