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El corredor inmobiliario Pablo Castañeda fue entrevistado en el streaming de El Tribuno, donde analizó el presente y las proyecciones del mercado inmobiliario en Salta.
Pablo, sos corredor inmobiliario y vas a participar en el evento Hablemos de lo que viene, donde se abordará el desarrollo urbano y la visión sobre el futuro de las ciudades. ¿Cómo ves hoy el mercado inmobiliario?
El mercado está desdoblado. Esa es la gran situación de este año. Por un lado, tenemos todo lo que es desarrollo, que viene pujante, y por otro lado, el mercado de recambio, el de los inmuebles usados. Lo que vimos es que se desdobló, y el que está más activo hoy es el mercado de recambio.
¿Por qué se da ese desdoblamiento?
Porque el mercado de recambio tiene una oferta limitada. Por ejemplo, la cantidad de departamentos en venta en el centro es reducida. Además, los precios de esas propiedades están por debajo del costo que implica entrar en una inversión nueva. Eso genera un gap, una diferencia que se traduce en una oportunidad. Muchos inmuebles usados todavía se guían por valores de ciclos económicos anteriores, con un metro cuadrado mucho más bajo que el actual.
Como esos precios no se mueven tan rápido, quienes compraron en su momento a valores bajos pueden ahora trasladar esa diferencia al mercado. Por eso vemos tanta actividad en ese segmento.
¿Se trata de un fenómeno de inversión o de consumo?
De inversión, claramente. Hay mucha gente que compra una unidad usada con ese gap de precio, la mejora y la vende. Es lo que se llama flipping: entrar con un costo bajo, hacerle mejoras y salir con un precio de disposición mayor. Se está dando mucho.
Pero también los inversores analizan el mercado nuevo y ven que el valor del metro cuadrado en desarrollos es mucho más elástico, porque depende del costo de construcción. Hoy ese costo está alto y eso genera diferencias marcadas.
¿Cuál es la diferencia entre el costo de construcción y el valor de venta actual?
Depende del tipo de proyecto. No es lo mismo un edificio que un loteo o un conjunto de viviendas tipo housing. Pero sí hay un dato transversal: el costo de construcción está casi al doble del valor histórico.
"El mercado inmobiliario está cambiando, la gente busca experiencias más que metros cuadrados".
Después de 2020 hubo un ciclo en el que construir era contracíclico, los costos estaban un 50% más bajos y eso permitió desarrollar muchos proyectos. Toda esa oferta se fue ejecutando entre 2021 y 2022, pero hoy el contexto cambió: el dólar está más estable y los costos siguen subiendo.
¿Cuáles son las zonas más demandadas en Salta?
Salta tiene una particularidad geográfica: es una ciudad que no es tan grande, pero desplazarse del norte al sur lleva su tiempo. Por eso se formaron micropolos urbanos: zona sur, zona norte, el nuevo polo de zona oeste y el centro.
Hoy, si tuviera que decirte qué está trending, es zona oeste, especialmente San Lorenzo Chico. También hay barrios muy buscados en el sur y en el norte, pero la tendencia marca ese desplazamiento hacia el oeste.
¿Qué busca la gente al momento de comprar?
Más allá de los factores económicos, la gente busca pertenencia. Quiere mudarse cerca de su familia o donde se está yendo su grupo de referencia. Esa decisión, muchas veces, no responde a factores objetivos como la seguridad o el precio, sino a una cuestión social.
"El crédito hipotecario fue clave este año y esperamos que vuelva a tomar ritmo".
De todos modos, los índices de calidad de vida son importantes: hay un estudio que muestra las zonas verdes de la ciudad con mejor nivel de seguridad, poder adquisitivo y servicios, y son justamente las más demandadas.
¿Y cómo proyectás el mercado en los próximos meses?
Creemos que esta dinámica se va a mantener por lo menos hasta el primer semestre de 2026. El mercado nuevo va a seguir activo, pero la gran oportunidad está en el inmueble usado, que hoy tiene precios más competitivos y mejor rentabilidad.
Pablo, mencionabas que 2025 venía siendo un muy buen año para el sector. ¿Cómo impactaron las elecciones en el mercado?
Muy bien, veníamos con un año excelente, pero llegaron las elecciones. Y lo que pasa siempre: incertidumbre, corrida, dudas sobre el dólar. El dólar se mueve, la gente se frena, y se produce este efecto conocido como wait and see: esperar para ver qué pasa. Algunos creían que el dólar iba a subir, otros que se iba a mantener, y todo el mercado se paralizó.
Pasaron las elecciones, el dólar bajó, y eso empezó a liberar la demanda contenida. Pero el mercado inmobiliario no se reactiva de inmediato, es de demanda contenida. La gente espera un poco para hacer la adquisición. Sin embargo, ya se ve una reactivación.
¿Cómo afectó este contexto al crédito hipotecario?
Muchísimo. Veníamos muy bien: el 22% de las operaciones en 2025 fueron con crédito hipotecario, y eso dinamizó la demanda porque quien vende una propiedad con crédito suele salir a comprar otra. Pero un mes antes de las elecciones, los bancos, ante la suba del dólar, frenaron el otorgamiento de créditos y triplicaron las tasas en algunos casos.
Mucha gente que estaba con carpeta aprobada decidió esperar porque no podía afrontar los nuevos costos. Algunos bancos endurecieron sus políticas, pero esperamos que pos elecciones vuelva la normalidad y se reactive el crédito privado, que fue una herramienta clave este año.
¿Cómo está la situación de los alquileres en Salta?
Hoy estamos en un proceso de normalización. Los alquileres residenciales venían afectados por dos factores: primero, la competencia con el turismo receptivo, que había volcado muchas unidades al alquiler temporario, reduciendo la oferta habitacional; y segundo, la antigua Ley de Alquileres, que generó incertidumbre.
Con el nuevo DNU que liberalizó las condiciones contractuales, se dio libertad para fijar moneda, plazo y términos.