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Marcos Laens, director del Banco Hipotecario del Uruguay, explicó con detalle el modelo habitacional que su país mantiene desde hace más de una década. Laens expuso cómo Uruguay logró articular un sistema que estimula la inversión privada, impulsa la construcción, dinamiza barrios enteros y, al mismo tiempo, empieza a devolver a la clase media la posibilidad concreta de acceder a una vivienda propia.
El punto de partida de este esquema es la convicción, afirmó, de que el Estado debe crear condiciones estables para que el sector privado pueda invertir. "Para el Estado uruguayo es fundamental el rol del privado como promotor y como inversor, como pulmón para darle oxígeno a la economía", dijo. Bajo esa premisa nació en 2011 la Ley 18.795, conocida como Ley de Vivienda Promovida. Esa normativa buscó desde un inicio estimular tanto la oferta como la demanda de viviendas y lo hizo a través de un paquete fiscal contundente: quienes desarrollan este tipo de proyectos no pagan impuesto a la renta, ni a la propiedad, ni a las transmisiones patrimoniales.
Del lado de la demanda, el estímulo se concentró en los compradores que adquieren unidades para renta, ya que quedan exonerados durante diez años del impuesto a la renta sobre los alquileres percibidos. Con esto no solo se atrajo inversión, sino que se generó una dinámica urbana controlada. Cada proyecto aprobado por la ley está sometido a un seguimiento estricto de la Agencia Nacional de Vivienda y de las intendencias. En Montevideo, la normativa se aplica en todos los barrios salvo en los más consolidados y costosos —Pocitos, Punta Carretas y Carrasco—, y cuando se trata de ciudades como Punta del Este, la exclusión rige únicamente en su área más premium. En el resto del territorio el régimen aplica de manera plena.
Los resultados acumulados durante catorce años muestran la escala del modelo: cerca de dos mil proyectos ingresaron al régimen, lo que representa unas 56.000 viviendas, con un volumen de inversión estimado en 5.600 millones de dólares. De ese total, 25.000 ya se encuentran terminadas. Laens remarcó que el impacto fue decisivo en la economía: la construcción hoy representa alrededor del 5% del PBI uruguayo y emplea a unas 84.000 personas. Los proyectos de vivienda promovida explican casi una quinta parte de toda la actividad constructiva del país, incluyendo obra pública.
Con el correr de los años, la ley fue ajustándose. En 2020 se eliminaron topes de precios que originalmente limitaban los valores máximos de venta y se permitió incorporar amenities, volviendo los desarrollos más atractivos. Esa modificación duplicó la entrada de proyectos. En 2024, por ejemplo, ingresaron 246 iniciativas nuevas, equivalentes a unas 7.000 viviendas, una cifra muy significativa para un país de tres millones de habitantes.
Pero el programa también mostró un punto débil: la gran mayoría de las viviendas —alrededor del 95%— terminaban en manos de rentistas, que buscaban rendimientos anuales en dólares del orden del 6%. La clase media trabajadora quedaba al margen. "Estábamos camino a que la gente no pudiera jubilarse con su casa propia", explicó. A partir de ese problema nació el programa Entre Todos, un esquema nuevo que busca que quienes trabajan, pero no califican por ingresos para un crédito tradicional, puedan acceder igual.
El programa surgió al detectar un descalce aproximado del 30% entre los ingresos reales de las familias y los ingresos que exigen los bancos para prestar a 25 años. Para corregir esa brecha, el Estado —a través del Ministerio de Vivienda— aporta un subsidio directo que reduce la cuota. De esta forma, una cuota que sin ayuda sería de alrededor de 1.500 dólares baja a unos 1.000 dólares. Al mismo tiempo, el Banco Hipotecario financia hasta el 95% del valor de la propiedad, lo que reduce drásticamente el ahorro previo: en lugar de los 20.000 dólares que exige un esquema tradicional, alcanza con unos 5.000 dólares.
Los precios
Una vivienda promovida con amenities ronda los 2.500 dólares el metro cuadrado, los proyectos de lujo en zonas exclusivas pueden superar los 5.000 dólares, y el costo constructivo para este tipo de desarrollos promedia los 1.300 dólares por metro cuadrado.