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El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, Juan Martín Biela, trazó un panorama detallado del mercado de alquileres en la provincia y advirtió que, si bien actualmente hay una buena oferta y un alto nivel de cumplimiento por parte de los inquilinos, los valores se mantienen por debajo de la inflación y podrían verse presionados al alza en el mediano plazo por la paralización de la obra pública y el freno de la construcción privada.
De acuerdo con el relevamiento realizado por la Cámara, en julio el 95% de los contratos de alquiler se pagaron en término, con una mora menor al 5% y una judicialización que no supera el 1%. "Es un gran esfuerzo de los inquilinos. El alquiler ha quedado totalmente atrasado frente al aumento de impuestos y servicios. Aconsejamos a los propietarios cuidar a los buenos inquilinos, porque es difícil conseguirlos", remarcó Biela.
En este contexto, la oferta de inmuebles para alquiler anual es amplia. Esto se debe tanto al regreso de departamentos que habían sido destinados al turismo y volvieron al esquema residencial, como a la incorporación de propiedades nuevas adquiridas para obtener renta. Un ejemplo citado por Biela son los monoambientes en El Huaico, que con un valor de 30 mil dólares generan una renta mensual de 300 dólares, lo que equivale a una rentabilidad del 10% anual.
El dirigente explicó que los alquileres de locales se han estabilizado, ya que la caída del consumo redujo la demanda y dejó vacantes visibles en zonas comerciales de alto tránsito. Esto ha impulsado, además, un proceso de descentralización: ciertos rubros comenzaron a instalarse en barrios y zonas periféricas, como norte, sur y San Lorenzo Chico, donde se desarrollaron centros comerciales a partir de la pandemia.
Temporarios
En cuanto al alquiler turístico o temporal, la temporada de invierno registró una ocupación del 65%, muy por encima del 30% alcanzado en el verano. "Se pudo defender el precio, algo que no pasó en la temporada estival", señaló Biela. No obstante, advirtió que la rentabilidad de este segmento se ve afectada por los altos costos de mantenimiento: "Entre expensas, luz, agua e impuestos, un departamento puede demandar 300 mil pesos mensuales de gastos antes de generar ganancias".
Impacto de la caída minera
La retracción de la actividad minera en los últimos seis meses —vinculada a la baja en el precio internacional— liberó numerosas propiedades que se alquilaban a trabajadores del sector, muchas veces a valores elevados y en dólares. Esta situación, si bien representa una mala noticia para el segmento corporativo, trajo alivio a inquilinos locales al ampliar la oferta disponible.
Un mercado presionado
Más allá de los alquileres, Biela alertó que la paralización de la obra pública nacional y el freno en la construcción privada afectarán el equilibrio del mercado en el mediano plazo. Recordó que el crecimiento demográfico de Salta requiere al menos 4.000 viviendas nuevas por año para cubrir la demanda, cifra que en los mejores momentos se alcanzaba sumando proyectos provinciales y privados.
En el pasado, el aporte privado fue clave: se presentaban en promedio 60 edificios por año ante la Municipalidad, a lo que se sumaban loteos y desarrollos en zonas como San Lorenzo Chico. Hoy, el alto costo de la construcción y los desajustes en los precios paralizan muchos proyectos.
Valores de referencia
- Monoambientes en El Huaico: 300 dólares.
- Departamentos de dos dormitorios en zona sur: 300 a 320 dólares.
- Zona oeste: 260 U$S
- Un dormitorio en el macrocentro: 400 US$.
- Locales comerciales: entre 400 mil y 1,6 millones de pesos.