La “Actualidad y perspectivas del mercado inmobiliario” fueron abordadas el miércoles por el arquitecto José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, una plataforma digital que ofrece información relacionada con el Real Estate de Sudamérica y que aporta índices, estadísticas, herramientas, artículos y la posibilidad de publicar propiedades sin costo en el portal. 
Organizada por el Grupo MDay y Condominios Estación Alvarado, en la charla se presentaron indicadores macro y microeconómicos en un año que estará signado por las elecciones y, además, se evaluó qué esperar después de octubre. Tras la presentación, Rozados dialogó con El Tribuno y evaluó algunos de los principales aspectos del sector.
¿Nos puede hacer un breve resumen de la charla que presentó en torno al sector inmobiliario?
El mercado inmobiliario no es ajeno a lo que pasa con la economía en general. El mercado inmobiliario, y sobre todo el de la construcción, reacciona con respecto a cómo reacciona el aumento de la actividad general, del PBI general. Entonces, desde ese primer indicador, lo que se puede decir es que la perspectiva es que en un año en el cual no va haber crecimiento del PBI general, no se puede esperar tampoco un muy buen año a nivel de la construcción. 

Normalmente en un año eleccionario hay inyección de dinero que potencia el consumo, pero esto no necesariamente impacta en el mercado inmobiliario...
Tal cual, el consumo es otra cosa, se mueve por otro resorte que no es la inversión. Lo que sí va a haber en determinado segmento, producto de Procrear Joven, es un proceso en el cual tienen que comprar, porque éste empezó hace más de un año y ahora llega la instancia en la cual los beneficiarios tienen que buscar propiedades, tienen que ir a un banco y el banco les tiene que dar el crédito. El Procrear les va a dar un subsidio y van a tener que salir al mercado a buscar propiedades. O sea que ahí habrá un nicho en el cual se verá una demanda generada a partir de esta situación de crédito en particular.

Hablando del Procrear Joven, usted dijo algo muy interesante en la charla acerca de que no es del todo un mal negocio el crédito de Procrear tomando en cuenta la actualización real en relación a la evolución de los salarios. ¿Nos puede explicar ese análisis?
En principio hay que entender muy bien lo que es, no solo el Procrear, sino qué es un crédito UVA; o sea qué es la Unidad de Cuenta UVA. Es una unidad que la fija el Banco Central, que está alineada más a la evolución de la inflación y eso significa que cuando se tomó un crédito, aquel que lo hizo, lo contrajo en una unidad que se va actualizando. Eso era bien informado al momento de tomar el crédito. Por otro lado, cuando alguien iba a un banco y solicitaba el crédito, no le otorgaban un monto que no pudiera avalar pagando hasta un máximo de un 25% de cuota de su ingreso mensual. Por ejemplo, si tenía un ingreso mensual de $40.000, le iban a prestar hasta un monto que él pudiera responder pagando $10.000, que es el 25% de esos $40.000. Y después, sobre eso, había una tasa de interés. Durante una gran parte del año pasado, y de lo que se vivió como el boom de créditos UVA, la tasa de interés era muy baja, estaba en el orden del 3,5% en el Banco Nación y entre el 3,5 y 5% en el resto de los bancos. Entonces, aparte de la inflación, se paga una tasa de interés. Esto permitía que la gente con un ingreso medio pudiera calificar a un crédito hipotecario, porque antes nadie tenía el ingreso necesario para pagar la cuota. 

Una cosa es decir que al día de hoy vas a pagar a una unidad estable, que se va a ir ajustando, una tasa interés del 3,5%. En el otro sistema, los bancos tenían que calcular cuál era la inflación, supongamos un 25%, más tasa de interés porque el 25% lo que retribuía era la depreciación de la moneda, sobre eso tenían que ganar y recuperar lo que ellos pagaban a su vez a los tomadores. Por lo tanto, tenían que partir con capitalizar a un 35% de tasa, entonces para calificar al mismo valor, supongamos dos millones de pesos, en un caso te daba que podía pagar $10.000 y, con el otro, te daba que tenías que pagar 35.000. De esta manera, si tenías que pagar esa suma, tenías que tener un ingreso de 120.000 pesos y, para 10.000, tenías que tener un ingreso de 40 mil. Ahora bien, eso evoluciona de acuerdo a la inflación y, el salario, trata de emparejarse con la inflación, aunque es cierto que el año pasado se perdió salario real, aproximadamente nueve puntos, de lo que es la inflación interanual. Pero, para ponerlo en un número concreto, si vos pagabas $10.000 de cuota, supongamos que la inflación fue de un 50%, pasó tu cuota de 10 a 15 mil pesos. Supongamos también que tu salario se haya recuperado la mitad de la inflación, o sea un 25%, entonces tu salario pasó de 40 a 50 mil pesos. Entonces, 15 mil, sobre 50 mil es un 30%. Cuesta más, se hace más difícil pagar, pero no es que se haya vuelto impagable, no es que tu cuota supere tu ingreso. 

¿Entonces cuál es el mayor riesgo para quienes tomaron estos créditos?
El que realmente está en riesgo es aquel que perdió el empleo, no pudo reinsertarse laboralmente, no tiene ingreso y no lo puede sostener. Pero aún así, por cómo evolucionaron los valores en dólares con respecto al valor también actualizado de tu cuota, se capitalizó la persona. Porque tomó un crédito que representaba el 80% del valor de la propiedad, y hoy el crédito significa el 60% del valor de esa propiedad; o sea que licuó deuda, al contrario, fue beneficiado. Obviamente que a nadie le gusta tener que destinar un porcentaje mayor de su ingreso a pagarlo.

Eso si lo pueden pagar...
Son pocos por ahora los casos, en base al último informe de enero del Banco Central, los que están en problemas para pagar. El 0,2% de la cartera de UVA tiene algún nivel de problemas, o sea que no está en incobrabilidad, está en morosidad o en alguna instancia que no está cumpliendo, pero estamos hablando del 0,2%, la quinta parte de un punto. 

El año pasado se impulsaron cambios en la ley de alquileres, pero finalmente no se trató en el Congreso por la polémica que se había generado. ¿El proyecto se cayó por la incertidumbre que generaba en el sector inversor?
Sí. Yo creo que la incertidumbre para un inversor no es positiva, más en este contexto en el que la rentabilidad por alquiler es la más baja histórica, está en el orden de entre el 3 y 3,5% anual. Si a eso se le suma más incertidumbre, más riesgo, resulta desincentivando la inversión inmobiliaria y eso no es positivo.

¿Lleva a que el inversor busque otro refugio?
Y claro. Ya no tiene una alta rentabilidad, no sabe qué va a pasar con la economía y encima les pretendían imponer cosas como aceptar una garantía, que es potestad del propietario; se habló de regular precios; se proponían cosas que, en la práctica, cuando no están muy bien definidas, resultan siendo poco claras y generan más problemas que los que vienen a tratar de solucionar.

¿Cómo está el mercado inmobiliario hoy?
Sufriendo las consecuencias de la devaluación, de una falta de adecuación al nuevo contexto de ingresos, al nuevo contexto del dólar, al nuevo contexto de costos de construcción que no se están no se están llevando a los valores inmobiliarios. Entonces el que quiere actuar, que sería el que necesita y que estaría dispuesto a actuar, hoy no puede porque no tiene crédito y no puede calificar porque se disparó la tasa y aumentó el valor de las propiedades y hoy no le da, tiene que pagar mucho más que un alquiler. Entonces el que quiere no puede y, el que puede, que tiene los dólares, es aquel que podría invertir, no quiere porque está esperando la definición de las elecciones de octubre, puede esperar porque no tiene la necesidad. Y hoy por hoy prefiere, ante una falta de señal de oportunidad de precio, que no la está dando el mercado, prefiere quedarse con sus dólares hasta, por lo menos, despejar la incertidumbre de octubre.
 

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