Recesión económica, inflación, licuación del salario real, caída de crédito hipotecario e incertidumbre política. Con todas las variables en contra, el sector inmobiliario transita por uno de sus momentos más críticos.
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Recesión económica, inflación, licuación del salario real, caída de crédito hipotecario e incertidumbre política. Con todas las variables en contra, el sector inmobiliario transita por uno de sus momentos más críticos.
En Buenos Aires y otras grandes ciudades del sur del país donde el dólar prevalece en las transacciones, operadores del mercado apuntaron sus reclamos contra el control de cambios, pero en Salta y sus vecinas del NOA y el NEA las compraventas se mueven casi enteramente en pesos y es la espiral inflacionaria la mayor preocupación.
Así lo remarca un informe que acaba de publicar la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) con datos de las 15 jurisdicciones que tiene asociadas a través de cámaras y colegios de corredores. Con las operaciones de compraventa casi paralizadas, cientos de inmobiliarias cerraron sus puertas en distintas provincias, donde las empresas que siguen en pie se sostienen, fundamentalmente, con los alquileres de casas, departamentos y locales comerciales.
Según la ONG Defendamos Buenos Aires, durante el primer semestre del año solo en la ciudad autónoma y el conurbano bonaerense se registró la baja de 1.050 inmobiliarias.
La crisis del sector se profundizó tras los resultados de las elecciones primarias nacionales del pasado 11 de agosto y la medida que limitó a US$10.000 mensuales las compras de dólares desde comienzos de septiembre.
Juan Martín Biella, director salteño de FIRA, aclaró que la demanda de alquileres se mantiene por el crecimiento demográfico siempre superior a la cantidad de viviendas desarrolladas por el Estado y privados.
El Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (leral) de la Fundación Mediterránea señaló en un reciente informe que Salta necesita más de 72.000 viviendas para zanjar el déficit habitacional que afecta, principalmente, a los sectores con más bajos niveles de ingresos. Aunque de acuerdo con registros de la Provincia se terminaron en los últimos 11 años 33.000 viviendas y soluciones habitacionales, la brecha se agranda.
En este punto, Biella remarcó que hoy muchas familias no solo no pueden pagar un alquiler, sino que no llegan a fin de mes. "Se necesita mucho diálogo porque el techo del alquiler es el bolsillo del inquilino", subrayó con respecto al comportamiento que siguen los precios de los contratos de locación ante el deterioro del salario real .
Cuánto cuesta alquilar
Según registros de la FIRA, en Salta el precio promedio del alquiler de un departamento de un dormitorio (hasta 40 metros cuadrados) aumentó 16% en los primeros siete meses del año. En enero estaba en $9.500 y llegó en julio a $11.000.
En los contratos de locación de departamentos de dos dormitorios (hasta 60 metros cuadrados) el precio medio subió de $12.700 en enero a $13.500 en julio (6%).
El alquiler de una casa de barrio de tres dormitorios promediaba en enero en $13.300 y llegó en julio a $14.000 (5%).
Las mayores actualizaciones se registraron en el alquiler de locales comerciales del microcentro salteño. El precio promedio era de $110.000 en enero y ascendió a $180.000 (64%) en julio.
Baja rentabilidad
El amesetamiento de la demanda y la pérdida de poder adquisitivo de los salarios llevaron a una notoria caída de la rentabilidad de la vivienda. Biella hizo notar que muchos propietarios, ante tasas de plazo fijo del 55% anual y una renta de solo el 4% en alquileres, pusieron en venta sus propiedades para entrar en el circuito financiero.
Precios inestables
El referente salteño de la FIRA advirtió que uno de los principales problemas hoy reside en el valor de mercado de la propiedad, porque las sucesivas devaluaciones modifican permanentemente sus precios.
En este contexto es recomendable asesorarse con un corredor inmobiliario, porque la vivienda sigue siendo la mejor inversión, pero tomada en ciclos. Por caso, una casa del barrio San Carlos salía 28.000 dólares en 1998 y hoy, tras 20 años de renta obtenida, tiene un valor piso de 60.000 dólares, es decir el doble.
Aún así las operaciones de compraventa de viviendas tocaron un nuevo piso, con una caída de ventas del 90% en comparación con las transacciones cerradas en 2017.
Complejo escenario
Biella detalló algunos rasgos de la difícil coyuntura.
Propietarios se refugian en los ladrillos y solo los cambian por dólares. Además, no hay créditos hipotecarios.
Inversores hacen valer sus dólares y compran solo de oportunidad.
Hay mucha incertidumbre en torno al cambio de gobierno y el mercado inmobiliario no funciona sin previsibilidad.
Muchos ahorristas optaron por mantener pesos en plazo fijo con expectativa de adquirir con los intereses un bien mejor más adelante.
La vivienda terminada es un sueño que está cada vez más lejos
Por la baja del costo de la construcción en dólares, la crisis abre opciones a inversores y ahorristas.
Uno de los loteos del área metropolitana de Salta.
“Desde la Cámara de Desarrolladores de Salta percibimos que, ante el clima de incertidumbre que vivimos, varias operaciones se frenaron”, señaló la titular de la entidad, Magdalena Day, ante una consulta de El Tribuno sobre el complicado escenario de la actividad inmobiliaria.
La joven empresaria, que en los últimos años concretó una gran cantidad de loteos abiertos en el área metropolitana de Salta, precisó que “el tenedor de dólares se encuentra hoy expectante hasta ver cómo sigue todo”.
Como toda crisis, la del sector inmobiliario ofrece posibilidades. “El costo de la construcción en dólares bajó y genera oportunidades de inversión”, aseguró Day, tras resaltar que ahorristas y emprendedores privados siguen apostando al ladrillo, porque es una inversión segura de resguardo y capitalización en el tiempo.
“También vemos que muchas familias llegan a su primera vivienda mediante la compra de terreno y construcción. En el contexto actual le resulta muy difícil a una familia con ingresos medios acceder a una vivienda terminada, no solo por sus ingresos sino también por la falta de crédito bancario y la alta inflación”, puntualizó la desarrolladora inmobiliaria.
“Hoy, más que nunca, tenemos que trabajar todos juntos en buscar una solución conjunta entre el sector público y privado”, insistió Day.
Inmuebles en pozo
En medio de la crisis, los desarrollos inmobiliarios que se financian con fideicomisos en pesos ajustados por el índice de la Cámara de la Construcción ofrecen una buena oportunidad. Los inmuebles a construir por sistema de inversión en pozo encabezan las nuevas opciones de inversores y ahorristas.
Edificios
Por estos días, el impacto de la recesión económica y la escalada inflacionaria en la capacidad de ahorro se ve reflejado en muchos emprendimientos de edificios en los que se redefinieron los plazos de terminación.
La demora de los proyectos inmobiliarios también tiene claros indicadores en las oficinas donde se gestionan los permisos de construcción, las factibilidades de servicios y las certificaciones técnicas. En lo que va de 2019 hubo un 50% menos de proyectos presentados en comparación con el año anterior.