La desacertada intervención del Estado nacional en las relaciones contractuales entre particulares no hace otra cosa que crear incertidumbre y desconfianza en el mercado inmobiliario. Prueba de ello es la disconformidad existente en el sector, ocasionada principalmente por dos factores.
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La desacertada intervención del Estado nacional en las relaciones contractuales entre particulares no hace otra cosa que crear incertidumbre y desconfianza en el mercado inmobiliario. Prueba de ello es la disconformidad existente en el sector, ocasionada principalmente por dos factores.
El primero referido a la reforma introducida al Código Civil y Comercial de la Nación por Ley N´ 27.551, vigente desde julio del presente año, a través de la cual se modificó el régimen legal de los contratos de locación de inmuebles.
Y el segundo, por lo establecido en los decretos de necesidad y urgencia N´ 320/20 y N´ 766/20, dictados enmarzo y septiembre, respectivamente, los cuales refieren al congelamiento del precio de las locaciones, a la suspensión de las ejecuciones de sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, y a la prórroga automática de los contratos de locación.
Las citadas normativas fueron puestas en vigencia, aun desoyendo la opinión de los especialistas, quienes oportunamente nos manifestamos en su contra, argumentando que eran innecesarias, puesto que, a pesar de la crisis económica, el mercado inmobiliario se mantenía estable y muy bien regulado por la ley de la oferta y la demanda. Y que, las nuevas regulaciones retraerían la oferta inmobiliaria, entorpeciendo la relación entre propietarios e inquilinos.
Cabe mencionar que, a partir de la entrada en vigencia de la citada nueva ley de alquileres, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Quedando éstos supeditado a un índice el cual se conforma en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables, vale decir contemplando paritarias e inflación. Indicativos los cuales serán elaborados y publicados mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Ante esta metodología de fijación del precio, los contratantes sólo pueden acordar el canon inicial de la locación, desconociendo por completo cu…l será el valor locativo mensual para el segundo y tercer año de contrato, lo que obviamente genera incertidumbre en la relación contractual, sobre todo teniendo en cuenta el contexto de inestabilidad e inflación en el que nos encontramos inmersos los argentinos.
En lo referido al decreto de necesidad y urgencia N´ 320/20 y su correspondiente prórroga, el inconveniente es aún mayor, puesto que la falencia no es sólo económica, sino también jurídica, ya que, si bien la doctrina y la jurisprudencia han sido bastante amplias y tolerantes en aceptar la intervención del estado en las relaciones contractuales de los particulares con motivo de la emergencia sanitaria, dicha intervención conlleva ciertos límites, tales como, que la legislación de emergencia debe ser temporaria, es decir, tener un plazo determinado de duración en el tiempo; y que, la misma no debe alterar lo sustancialmente convenido por las partes, ni general consecuencias jurídicas distintas a las deseadas por ellas.
"Con la nueva ley de alquileres el precio del alquiler solo puede ajustarse anualmente, con el 50% de inflación"
Asimismo y ampliando lo referido a la cuestión legal, cabe mencionar que en los DNU de referencia se coloca a todas las relaciones locativas en un plano de igualdad, y esto de ninguna manera es un reflejo de la realidad, atento a que cada relación contractual debe, necesariamente, ser analizada en particular.
Es por ello que nuestro ordenamiento legal prevé la posibilidad de resolver o adecuar los contratos de locación a las circunstancias excepcionales como en las que nos encontramos en la actualidad con motivo del aislamiento obligatorio establecido a partir del COVID, aplicando diversos institutos del derecho vigentes, tales como, teoría de la imprevisión, fuerza mayor, principio de buena fe contractual, razonabilidad, esfuerzo compartido, conservación del contrato, etc. Por lo que al establecer un congelamiento de precios, irremediablemente, se está legislando sobre una cuestión que ya se encuentra reglamentada, tornando excesiva e innecesaria, la intromisión del Estado.
En cuanto a las implicancias económicas de los decretos de necesidad y urgencia cabe mencionar que, si bien las autoridades nacionales se propusieron proteger a la supuesta parte débil en la relación contractual, es decir a los locatarios, e intentar mitigar el déficit habitacional existente, el efecto logrado, como se preveía, agravó aún más la situación de los inquilinos, acentuando el faltante de propiedades en plaza.
Puesto que algunos propietarios, motivados en la inseguridad jurídica creada por la norma, resolvieron quitar sus inmuebles del mercado locativo y ofrecerlos en venta, o mantenerlos en alquiler, pero incrementando su precio, lo que trajo aparejado mayores dificultades y ninguna solución.
Por último, resta determinar qué sucederá una vez que el congelamiento llegue a su fin, o sea cuando indefectiblemente opere su vencimiento en enero de 2021. Seguramente, llegado ese momento, las subas serán significativas en materia locativa, y posiblemente difíciles de afrontar por los locatarios, teniendo en cuenta que, los propietarios al no haber podido actualizar su renta por más diez meses, indefectiblemente se verán obligados a hacerlo, lo que dejará aún más en evidencia la negligencia del gobierno nacional.
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