En el último año el dólar aumentó más de un 100%, sin embargo, los precios de los inmuebles cayeron un 30% en términos reales. El dato puede sonar extraño, pero hay una razón: la demanda no validó los precios de los inmuebles y, por lo tanto, para vender los propietarios necesitaron en lo que va del año bajar el precio.
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En el último año el dólar aumentó más de un 100%, sin embargo, los precios de los inmuebles cayeron un 30% en términos reales. El dato puede sonar extraño, pero hay una razón: la demanda no validó los precios de los inmuebles y, por lo tanto, para vender los propietarios necesitaron en lo que va del año bajar el precio.
Aún así, también el volumen de operaciones realizadas tuvo una sensible baja en el período enero-junio de este año en relación con el mismo tramo del 2018. Es que la economía nunca terminó de arrancar y el mercado de los créditos hipotecarios sufrió una abrupta caída a partir de los problemas que se presentaron con las actualizaciones de los préstamos UVA principalmente.
Según el último informe de coyuntura elaborado por el economista jefe del Ieral (Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana) NOA de la Fundación Mediterránea, Lucas Dapena, en el primer semestre del año el monto promedio de las operaciones se incrementó un 9% respecto al período anterior (pasó de $964 mil a $1.048 mil). Y si se comparan los resultados obtenidos para los primeros seis meses del 2019 con los del año 2017 se logra evidenciar un incremento del 54,6% entre uno y otro periodo. No obstante, cabe aclarar que las variaciones se analizan a precios corrientes.
En términos reales, o sea comparados con la inflación, se destaca una caída de los resultados. Los montos promedio de las transacciones realizadas para los meses considerados se ubicaron en $128 mil. Es decir, un 30% inferior a igual periodo del 2018, y un 21,2% inferior a los obtenidos entre los meses de enero y junio de 2017.
Del análisis de la evolución mensual del valor promedio de las operaciones en términos reales surge que durante gran parte del año 2019 el indicador se posicionó por debajo de los valores obtenidos en el año anterior.
En junio de 2019 la variable deja ver un incremento del 31,8% en el monto promedio de las transacciones respecto a igual mes de 2018.
Para explicar este panorama, Dapena expuso que "la economía nacional nos pega de lleno y, en ese contexto, los precios de los inmuebles han bajado en términos reales o sea que, las propiedades que se están vendiendo salen a precios menores que el primer semestre del año pasado. O sea, hoy quien no baja el precio no puede vender".
En diálogo con El Tribuno, el economista detalló que "esto responde a una menor demanda", y aclaró que "no es que la casa que valía 100 mil dólares se desvalorizó y hoy vale 80.000. Sino que lo que valía 100.000 dólares hoy no hay quién la pague, y entonces el que quiere vender tiene que bajar el precio".
Si bien el especialista admitió que no es claro cuándo va a cambiar esta tendencia, consideró que lo más probable es que haya una conducta más definida del mercado a partir de las PASO de agosto y de las generales de octubre.
La coyuntura política y económica llevó a que hoy, en la generalidad de los casos, no haya nadie vendiendo inmuebles a los valores que hubieran vendido el año pasado. Para Dapena "esto ocurre por dos razones: en primer lugar la escapada del dólar desde principios de 2018 (100.000 dólares a principios del año pasado eran 1.800.000 pesos y, a finales, 3.700.000 pesos); por lo que no es fácil llegar a esos valores, salvo que ya tuvieras ese dinero guardado. En segundo lugar, no hay mercado crediticio, ya que la gente se volvió muy conservadora a partir de la devaluación del 2018".
De esta manera, los negocios los terminan concretando quienes tienen el dinero disponible para invertir y pueden aprovechar una "oferta".
Menor volumen de operaciones
El informe remarca que también el volumen de transacciones totalizó las 2.058, lo que significó un descenso en las operaciones de compra-venta de inmuebles del 14,5% durante los seis primeros meses del 2019, con respecto al período comprendido entre enero y junio del año 2018, y cayó un 10,6% en relación con igual período de 2017.
Del análisis de la evolución mensual de la variable surge además que la cantidad de transacciones realizadas en junio de 2019 cayó en relación con igual mes del año 2018 en un 42,6% (224 transacciones en 2019 contra 390 en 2018). Por su parte, la cantidad de operaciones efectuadas en comparación con el mes anterior (mayo de 2019) se redujo en un 43,1%.
Lucas Dapena explicó que "las ventas cayeron también en volumen porque es un año elecctoral" y por lo tanto "sube el valor del dólar, hay incertidumbre y la economía no llegó a arrancar: mientras de un lado el oficialismo dice que ya llegan los brotes verdes, del otro lado la oposición advierte que esto (la situación) explota, por lo que quien tiene plata no la gasta, salvo que tenga una muy buena oportunidad”.
Expectativas y tendencia
En su informe, Dapena detalla que los permisos de edificación constituyen un importante indicador de las intenciones de construcción u oferta potencial, lo que termina por anticipar la futura oferta real de unidades inmobiliarias.
En el primer cuatrimestre del 2019 en la ciudad de Salta los permisos de edificación ascendieron a 78.825 metros cuadrados y en dicho lapso se produjo un descenso del 6,1% con respecto a igual período del año anterior.
Por su parte, los meses de marzo y abril de 2019 evidenciaron una caída del 17,5% y 25,6%, respectivamente, en relación con los resultados obtenidos durante iguales meses del año 2018.
“La tendencia la ves con los permisos de construcción, que también cayeron”, remarcó el economista jefe del Ieral NOA, y expuso que “a mediano plazo hay menos permisos de construcción, o sea que se espera construir menos que en 2018 y en 2017, cuando hubo un boom”.
En esta misma línea, recordó que “el año pasado se sintió en la expectativa, lo que valida la situación de cautela que está motorizada por las variables nacionales de un peso que se ha devaluado fuertemente con un dólar que hoy vale el doble que a principios de 2018, por lo que las tasas se fueron a las nubes para tratar de combatir las subas del dólar y la inflación”.
“Lo que vemos de manual -insistió- es la respuesta de la economía real: todo parado”.
Dapena señaló que lo que queda es “esperar a que pasen las elecciones para que se consolide o se defina una tendencia”.
“La economía es cíclica y después del fuerte proceso devaluatorio del año pasado se esperaba que este año empiece a crecer; pero esto no ocurre porque es un año con fuerte incertidumbre electoral. Entonces lo que se está esperando es ver si este crecimiento se está demorando por las elecciones”, concluyó.
Consumo de cemento
Por otra parte, el indicador del consumo de cemento refleja claramente el proceso por el cual atraviesa el país durante el año 2019, con una caída en el acumulado de los primeros seis meses para todas las provincias del NOA del 24,5% con respecto a igual período del 2018. En este contexto, Salta pasó de consumir 163.068 toneladas durante el primer semestre de 2018 a 126.465 en igual tramo del año 2019, un retroceso del 22,4%, que está por debajo de la media de la región y la posiciona como la segunda provincia del NOA con mayor consumo de cemento.
Si se amolda el estudio del presente indicador en la visualización de cuál fue la participación que tuvieron cada una de las provincias del NOA en el consumo total de la región, se obtiene que Tucumán explicó el 28,2% de los resultados computados durante el primer trimestre del 2019, Salta el 24,3% y Santiago del Estero el 22%. Es decir que el 74,5% del consumo de cemento del NOA se origina en estas tres provincias.
La provincia, durante junio de 2019 consumió 20.918 toneladas de cemento, mientras que en junio de 2018 se vendieron unas 27.919 toneladas, lo que implica una caída para este año del 25,1%.
El sector aún mantiene la tendencia a la baja generada a partir del segundo semestre del año pasado.
La comercialización de cemento en bolsas para Salta experimentó una caída del 18% entre enero y junio de 2018 y 2019. No obstante, la provincia se posicionó como la segunda de la región en cuanto a nivel de ventas de cemento en bolsa (93.925 toneladas). Tucumán se ubicó como la primera, con un consumo de 102.190 toneladas.
Los despachos se presentan desagregados en bolsas y a granel. La demanda de bolsas refleja el uso doméstico y el despacho a granel corresponde a obras de gran envergadura.
El consumo mensual de bolsas de cemento en Salta mantiene una tendencia decreciente en los primeros seis meses de 2019.