La crisis del 2001 fue la bisagra que marcó el antes y después en materia de viviendas, aunque los investigadores sostienen que, después de ese año, se perdió la oportunidad de seguir sosteniendo la tasa de crecimiento promedio anual lograda entre 1991-2001, cuando este tipo de créditos aumentaba al 18,1% anual promedio (ver infografía). Hoy, apenas se alcanza al 3,5%, un porcentaje bastante bajo, destacando que a partir de 2007 el stock ha venido evolucionando. Luego de la convertibilidad, su tasa de crecimiento sigue muy baja respecto a los créditos que se otorgan para otros destinos, y particularmente si lo comparamos con países vecinos, que cuentan con tasas más altas en términos del PBI.

Otro problema que casi no se tiene en cuenta consiste en que para ofrecer un lugar adecuado para vivir, además de terreno y la futura construcción, son imprescindibles los servicios básicos. Precisamente, en la última década y de acuerdo a un informe de Idesa, se destaca que actualmente más de 5 millones de hogares carecen de acceso a agua, cloaca o gas con conexión a red. Un solo dato demostraría la verdadera realidad de la situación: en el Censo de 2001 el 65% declaraba tener gas de red, mientras que en 2010 solo el 56% manifestó tenerlo (ver infografía). Otro dato significativo es que en la década que pasó el país disfrutó de un contexto de bonanza económica inédita donde fue posible incrementar la presión impositiva del 21% al 35% del PBI, aunque también creció el gasto público, agravado por el contexto inflacionario.
 

Con el lanzamiento del Procrear, el Gobierno prevé la construcción de 100 mil viviendas para los próximos dos años, que serán financiada con fondos de la Anses y a través del Banco Hipotecario, que si bien lo ubica como el referente más sólido y experimentado en materia de viviendas, deberá aumentar su cartera de manera abismal. Esto es así teniendo en cuenta que maneja un volumen de créditos en estas líneas que no llega a los $2.000 millones y, de acuerdo a las características del mencionado plan, deberá aspirar a manejar una cartera de $20 mil millones. En los últimos años, el Gobierno lanzó casi un plan por año, pero el impacto inicial se fue diluyendo debido a razones que sistemáticamente se repiten: falta de acceso al crédito, inflación y las trabas de la burocracia bancaria, que siempre para asegurarse la recuperación piden más papeles. A lo largo del tiempo, la explosión de los anuncios solo se cumplieron en un 20%, por las razones ya anunciadas. Un trabajo de IERAL de la Fundación Mediterránea sobre el problema del acceso a la vivienda arroja importantes conclusiones: el acceso a la vivienda por los sectores medios se ha deteriorado sensiblemente en la última década, reflejado por un aumento de la proporción de inquilinos y una disminución de la de propietarios. La proporción de hogares propietarios de la vivienda pasó de 70,6% a 67,7% entre 2001 y 2010. Pero el dato impactante es que el número de hogares que alquilan vivienda aumentó un 75% entre 2001 y 2010 (11,1% a 16,1%) (ver infografía). Mientras que en el 10% más rico de la población 33,7% de los hogares alquilan la vivienda, en el 10% más pobre el guarismo solo alcanza 10,5%. Precisamente uno de los problemas de ese crecimiento en los hogares que alquilan vivienda es el menor acceso al crédito hipotecario, ya sea por la menor disponibilidad de este tipo de financiamiento o por el menor poder de compra salarial en términos de costo de una vivienda.


El problema de no calificar

Dentro de las clases sociales, el principal problema radica en los tramos intermedios de ingresos, en los que por la inflación se complica conseguir financiamiento hipotecario. Muchos hogares empiezan con ilusión, pero a medida que van cumpliendo los requisitos aparecen los problemas. Allí la respuesta “no califican para un crédito hipotecario” se torna relevante, debido a que muchas veces los hogares, con su poder adquisitivo, podrían acceder a dicho financiamiento bajo otras condiciones. Por su parte, los sectores de mayores ingresos tienen recursos suficientes para acceder a una vivienda mediante las opciones en los bancos privados, por lo que el alquiler suele ser una elección. Los grupos de menores ingresos tienen dificultad para acceder a una vivienda, aún si se corrige el problema de los requisitos restrictivos del financiamiento hipotecario.


Siempre alquilando

Sin dudas que detrás del fuerte aumento en la proporción de hogares que alquilan viviendas en la última década se encuentra el menor acceso al crédito hipotecario, tanto por menor disponibilidad de este tipo de financiamiento en un contexto de mayor inflación como por el menor poder de compra en términos de costo de una vivienda que se observa en la actual década, y que también dificulta el acceso de la clase media, ya sea vía compras directas o por financiamiento hipotecario.

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