Raul Fernandez Wagner, Arquitecto y urbanista

El prestigioso arquitecto y urbanista Raúl Fernández Wagner (60) nació en Huanguelén, Buenos Aires. Frecuentemente visita las provincias para advertir acerca del coste social de la especulación, las viviendas vacías y los alquileres con sobreprecios. Factores a los que se suma una clase media con mayores dificultades para acceder a la casa propia y sectores populares prácticamente desplazados por el Estado de los planes de vivienda.

Pasa que el suelo urbano tiene particularidades. Tiene una tendencia inequívoca hacia la escasez, porque somos cada vez más población disputando el mismo espacio para el desarrollo de la vida y las distintas actividades, y en el contexto de la urbanización capitalista es una mercancía. Una mercancía también muy particular porque no puede fabricarse y como es un bien único también puede monopolizarse. Entonces cuando se habla de escasez de suelo, en realidad estaríamos hablando de una mayor disputa o una mayor competencia del hombre para el desarrollo de sus actividades. En general, cuando estamos mirando una ciudad estamos mirando cómo se distribuye el suelo y cuáles son las políticas sociales de su distribución.

Como nosotros aquí en Argentina siempre tuvimos vasto territorio nunca fue un grave problema pero sí vivimos el 90% de la población en ciudades, en núcleos urbanos. La tendencia es a extender las ciudades, pero a ese suelo hay que abastecerlo de servicios y transporte para que cualquier localización urbana sea conveniente para el desarrollo de una familia y de las actividades económicas. En Argentina había sido un tema de relativa importancia, pero las ciudades medianamente podían seguir extendiéndose y esto ha decantado en que los municipios en general y los sistemas urbanos empiezan a estar colapsados por no poder expandirse o demandar altísimos costos para poder expandirse. Ahí comienza a haber problemas de aumentos de precios del suelo muy grandes, y más cuando pasan procesos como los últimos diez años, en los que crecimos a tasas chinas y este crecimiento económico importante se dio en un contexto inflacionario, lo que generó una demanda altísima de suelo.

El Estado ha hecho mucho, ha ampliado redes de cloacas, etcétera; pero no ha alcanzado para abastecer eso y, por supuesto, cuando se dan procesos de crecimientos importantes hay mucha gente que tiene suelo, es propietaria de lugares bien situados y ¿qué hace? Lo guarda "en engorde", como decimos, esperando que se valorice. Y ahí viene la paradoja: esa valorización del suelo no viene por lo que hace el propietario, sino por lo que hace la sociedad.

En general la plusvalía del suelo es producto del esfuerzo social, no del propietario, pero bajo el sistema de propiedad privada esa plusvalía es capturada totalmente por el propietario. Entonces, el mejor negocio es tener tierra bien localizada y sentarse a esperar.

Paradójicamente, cuando crecemos a tazas chinas, hemos recuperado unos puntos de políticas sociales positivas, hay un Estado que vuelve a invertir etcétera, etcétera, se da eso, y es por falta de políticas urbanas acordes con ese proceso. Es cierto que desarrollar esas políticas de alguna manera limitaría ciertas potestades sobre el suelo de los privados, pero bueno así se ha hecho en muchos lugares. Por ejemplo Europa tiene altísimas restricciones al desarrollo de los privados.

La propiedad es un derecho, pero un derecho que conlleva obligaciones con el prójimo porque la retención especulativa del suelo causa un daño social. Si yo tengo un terreno baldío en el centro y no lo ocupo, alguien va a tener que ir a vivir más lejos y pagar más.

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