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Ante un auditorio colmado, el director del Banco Hipotecario del Uruguay, Marcos Laens, desgranó la estrategia que, desde 2011, combinó incentivos fiscales, financiamiento y subsidios focalizados para atraer inversión privada y volver a acercar a la clase media al sueño de la vivienda propia. Su exposición, en el ciclo Hablemos de lo que viene – Desarrollos Urbanos, organizado por El Tribuno, contrastó con la coyuntura argentina y cerró con una idea que resume la motivación social detrás de las políticas: "Está en el ADN de los uruguayos y los argentinos, el ladrillo propio".
El especialista uruguayo fue entrevistado por la arquitecta Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU. La disertación —destinada a desarrolladores y referentes del sector— repasó la Ley 18.795 de Vivienda Promovida, el programa Entre Todos y los instrumentos que consolidaron el protagonismo privado en la producción habitacional uruguaya.
Vázquez expuso datos que enmarcaron el debate: 45 millones de habitantes, 6 millones de déficit habitacional (2,4 millones cuantitativos) y una dinámica de agregación y construcción desequilibrada: se suman 300.000 viviendas por año pero se construyen 200.000. Recordó que cuando el Estado fue constructor, sólo produjo 30.000 unidades anuales, lo que evidenció que "no sirve el Estado constructor" por sí solo.
También aludió al crédito: "Crédito para la construcción no hay, cero, nulo. Crédito hipotecario, incipiente, que va creciendo bestialmente: 3.000 en 2023, 11.000 en 2024, 37.000 en 2025; aun así es la nada misma: 0,5% del PBI, el porcentaje menor de toda Latinoamérica". Con ese telón de fondo dio paso a Laens para explicar las políticas uruguayas.
Laens recordó que la Ley 18.795 se creó en 2011 para estimular oferta y demanda con un paquete de estímulos fiscales. Los desarrolladores no pagan impuesto a la renta, patrimonio, transmisiones patrimoniales ni IVA; los compradores de unidades para renta están exonerados del IRPF por 10 años.
En 14 años, 2000 proyectos
El esquema permitió control arquitectónico y seguimiento de obra por parte de la Agencia Nacional de Vivienda, incentivó la intervención en barrios en decadencia y dinamizó la economía. En 14 años ingresaron casi 2.000 proyectos por unas 56.000 viviendas y 5.600 millones de dólares. Ya se finalizaron 25.000 unidades; el resto está en obra o aprobación.
Montevideo concentra el 66% de las iniciativas, seguido por Canelones y Maldonado. "Los barrios más top son Pocitos, Punta Carretas y Carrasco", dijo Laens, aunque aclaró que el régimen abarca la mayoría de los barrios y también rige en el interior, salvo zonas exclusivas de Punta del Este.
En 2020 se eliminaron topes de precios y se habilitaron amenities, lo que volvió más atractivo el producto y duplicó la entrada de proyectos. En 2024 se registraron 246 nuevos emprendimientos por 7.000 viviendas.
La construcción representa el 5% del PBI uruguayo y emplea 84.000 personas. En 2024, la vivienda promovida significó el 18% de toda la construcción del país.
Pese al éxito, Laens admitió que el 95% de las unidades lo compraban rentistas que buscaban rentas del 6% anual en dólares, dejando afuera a la clase media trabajadora. "Detectamos hace 3 o 4 años un desfasaje del 30% entre lo que piden los bancos y los ingresos de las familias".
La respuesta fue Entre Todos, un programa que cierra ese descalce con un subsidio del Ministerio de Vivienda complementario al crédito a 25 años del Banco Hipotecario. El paquete incluye: subsidio estatal que reduce la cuota (de unos 1.500 dólares a cerca de 1.000), financiamiento del 95% del valor, lo que baja el ahorro exigido (de 20.000 a unos 5.000 dólares), crédito a 25 años, participación de bancos privados como BBVA.
En tres años ingresaron más de 4.000 viviendas por 450 millones de dólares; el 90% está en el interior, donde la tierra es más accesible.
Para desarrolladores, los bancos financian hasta el 70% del proyecto —incluida tierra, estructuración y obra—. El Estado garantiza, vía SIGA (una herramienta de acceso al crédito), el 70% de ese financiamiento, es decir, cerca del 50% del costo total. La tierra suele representar un 15% y funciona como equity del desarrollador. El esquema funciona desde hace dos años y, según Laens, tendrá un salto desde febrero próximo con la entrega de las primeras unidades.
Sobre la preventa, los bancos piden un 30% más garantías adicionales. SIGA, sumado a la preventa, vuelve elegible al proyecto.
Los valores máximos dependen de atributos y ubicación. Una unidad tipo de dos dormitorios y 55 m² tiene un tope de 100.000 dólares, que puede llegar a 140.000 en el área metropolitana con prestaciones adicionales. No es obligatorio destinar el 100% de las unidades a Entre Todos: se puede aplicar SIGA sólo a una parte del proyecto.
Laens describió una mesa de trabajo con desarrolladores, gobierno y bancos. El Banco Hipotecario actúa como actor central y regulador de tasas, que luego el resto del sistema replica.
El Banco Hipotecario fijó una tasa histórica: 3,75% anual en unidades indexadas, aplicable a ambos planes. Para desarrolladores, las tasas rondan entre 4% y 5% en unidades indexadas.
Laens subrayó que las políticas de vivienda deben sostenerse en el tiempo y recordó que la vivienda promovida nació en 2011, se ajustó en 2020 y continúa perfeccionándose.
Finalmente, remarcó el trasfondo social que sostiene estos programas: "Detrás de todo esto están las familias, ¿no? Está la clase media trabajadora que, sin lugar a dudas, tiene que poder aspirar a lo que es algo que está en el ADN de los uruguayos y de los argentinos, histórico: el ladrillo propio. Es algo a lo que no hay que darle la espalda".