El mercado inmobiliario está introduciéndose en un ciclo de grandes cambios en su conceptualización de la mano de los hábitos que trae la nueva normalidad. Asimismo, la coyuntura económica en nuestro país marca el ritmo de la inversión en bienes raíces.

A diferencia de otros sectores de la economía que rápidamente pueden virar y encauzar su producción a las nuevas demandas, en la industria inmobiliaria, más allá de que sus actores económicos hayan ya interpretado las nuevas condiciones, los proyectos se conciben y ejecutan en el mediano y largo plazo por los tiempos que demanda su planificación, aprobación y puesta en marcha.

En Salta capital tenemos productos, barrios y zonas que han sido los de mayor demanda en los últimos quince años pero que hoy se ven desplazados en la curva de demanda. Los cambios obedecen a múltiples razones, siendo las principales la seguridad, que hoy es un elemento clave al momento de tomar una decisión de inversión inmobiliaria, y la nueva conceptualización en la manera de vivir.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Salta, la cantidad de escrituras de compraventa se ha mantenido casi constante en los últimos tres años (con una leve variación negativa de un 5% en periodo 2018-

2019 y un incremento de un 1,46% en el periodo 2019-2020). En estos ciclos la demanda se ha mantenido, no así los precios, las zonas y los productos demandados.

Exceso de oferta: hoy hay una gran cantidad de bienes inmuebles en comercialización en zonas que eran, hasta hace muy poco, las zonas residenciales más buscadas, cercanas a los centros comerciales, administrativos y financieros. Hoy la demanda de esas zonas es baja y, en productos de alta gama, casi nula. Para llegar a un nuevo punto de equilibrio los vendedores deberán bajar el precio de este tipo de propiedades hasta dar con los precios que los compradores están dispuestos a pagar, o seguirán manteniendo y engrosando el sobrestock del segmento.

Lo que hace a determinados productos inmobiliarios que antes tuvieron una alta demanda por la rentabilidad esperada, sobre todo alquiler temporario, hoy despiertan un interrogante. Sumado a la baja de los costos de construcción del año pasado, que hicieron que la oferta agregada de estos productos aumentara considerablemente.

Exceso de demanda: al contrario, notamos zonas y productos donde la cantidad demanda es mayor a la cantidad de inmuebles ofrecidos, muchos compradores para pocas unidades, lo que hace aumentar los precios de este tipo de bienes. Hay zonas y corredores que hoy responden mejor a las nuevas tendencias y, sobre todo, dan mayor sensación de seguridad, como los barrios cerrados, countries y clubes de campo.

Este fenómeno no es solo local, todos los mercados del mundo han visto el desplazamiento de la demanda a este tipo de productos. Hoy la tecnología da una mayor libertad de acción suplantando la presencialidad, más los espacios, la baja densidad y el contacto con la naturaleza han corrido la demanda a productos que aporten este conjunto de condiciones. Sumado a ello, las fuertes devaluaciones por la que atravesó nuestra moneda en los últimos años abrieron una ventana de inversión interesante de convertir los billetes dólares en ladrillos.

Hoy hay un mercado de pocos compradores. Recordemos que en la Argentina solo el 5% de la población económicamente activa se encuentra en condiciones de adquirir un inmueble y el poder sobre los precios y las condiciones de compra reside en los compradores.

Asimismo, la eficiencia del mercado inmobiliario tiene una dinámica muy singular en algunos segmentos en que los oferentes son particulares, es decir no profesionales que puedan interpretar rápidamente los nuevos costos de producción, las nuevas curvas de demanda y, en consecuencia, los nuevos puntos de equilibrio, situación que lleva a un sobrestock de propiedades por largos períodos y la distorsión de los precios ofertados.

*Responsable de RE/MAX NOA (Cucis 208).

 

 

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